Что такое оценка квартиры для ипотеки


Что такое оценка квартиры для ипотеки

Для чего нужна оценка квартиры для ипотеки?


» » » Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке. Февраль 05, 2018 Нет комментариев Многих заемщиков интересует, для чего необходимо выполнять оценку квартиры для ипотеки и кем оплачиваются услуги оценочной организации или индивидуального эксперта-оценщика.

Заемщику необходимо ознакомиться с основными вопросами, касающимися оценки, какие обстоятельства принимаются во внимание при выполнении отчета, как рассчитывается стоимость объекта и каким образом проводится оценка перед заключением договора ипотечного займа.

Содержание Намереваясь получить кредит на покупку недвижимости в банке, будущему заемщику необходимо предоставить отчет оценки объекта недвижимости в качестве обязательного документа.

В действительности это является отнюдь не просто капризом отдельного банка, а закрепленное в законе непременное условие для благополучного оформления ипотеки. Собственно по итогам оценки банком принимается вывод об одобрении либо или отказе в одобрении поданного заемщиком заявления.

По результатам оценки банк решает не превосходят ли возможные риски доход от сделки и на какой размер кредита может претендовать клиент. Оценка объекта недвижимости является процедурой, которая направлена на установление объективной (рыночной) стоимости какого-либо объекта либо стоимости индивидуальных прав в отношении него.

При выполнении оценочных работ оценке принимаются во внимание множество моментов: Месторасположение (в например, квартира в центре или в отдаленном районе) Конечно, чем отдаленнее местоположение жилого помещения от центра города, тем ниже и конечная стоимость в отчете.

Имеют значение следующие факторы: расположенность в пределах черты города, близлежащие объекты социальной инфраструктуры (в частности, школы, магазины, поликлининки и т.д.) Развитие транспортной инфраструктуры в целом, состояние дорог, остановок автобусов, автозаправок, стоянок и т.д.

В случае расположения дома в районе, в котором состояние транспортно-дорожной сети плохое, жилье скорее всего будет оценено дешевле, даже при условии хорошего ремонта. Наоборот, квартира, находящаяся рядом с остановкой общественного транспорта оценится существенно дороже Экологическая ситуация в районе В случае наличия поблизости от дома вредного производства, стоимость объекта будет пониженной Год постройки, износ, материалы дома Анализируются такие факторы, как год постройки дома, износ, проводился ли капитальный ремонт, материалы стен и перекрытий, наличие тамбуров, подвалов и чердаков и т.д.
Наоборот, квартира, находящаяся рядом с остановкой общественного транспорта оценится существенно дороже Экологическая ситуация в районе В случае наличия поблизости от дома вредного производства, стоимость объекта будет пониженной Год постройки, износ, материалы дома Анализируются такие факторы, как год постройки дома, износ, проводился ли капитальный ремонт, материалы стен и перекрытий, наличие тамбуров, подвалов и чердаков и т.д.

Параметры объекта Если это квартира, то общая и полезная площадь, количество комнат, наличие балкона, состояние и др. Оценка стоимости для ипотечного кредитования проводится во всех случаях при оформлении ипотеки. Кроме того, оценка объекта недвижимости требуется в случаях разрешения спорных ситуаций, например, при затоплении квартиры соседями, для обращения в претензионном и судебном порядке и т.д.

Проведение оценки недвижимости регулируется ФЗ №-135 от 16.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями).

Законодательством закрепляется необходимость обязательного выполнения оценки рыночной стоимости недвижимости. В процессе оценки экспертом должен быть изучен рынок недвижимости, а также факторы, имеющие значение при ценообразовании. А именно, учитываются такие обстоятельства как: Экономическая и социально-политическая ситуация в государству и отдельном регионе в момент приобретения жилья Сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект если сведений мало, то область исследования может быть расширена.

Для чего рассматриваются показатели других регионов, аналогичных по социальной и экономической обстановке Обстоятельства, воздействующие на рост или понижение цены оцениваемой недвижимости и влияющие на спрос Динамика рынка и прочие факторы, обнаруженные в процессе анализа В последние время предъявляется больше требований к оценочной деятельности, введены новые требования к выполнению таких работ. В итоге услуги оценщиков подорожал, а сроки производства отчетов увеличились. Как правило, оценка выполняется около 2-3 дней, вместе с составлением отчета.

Банками результаты оценочных работ проверяются довольно строго. В прошлом заемщики часто достигали с оценщиком негласные соглашения, чтобы он указал в отчете завышенную конечную стоимость жилья.

Что приводило к возможности получения большего кредита, и восполнив отсутствие начального взноса. В настоящий момент махинации такого типа сведены к минимуму. Банками проводится тщательная проверка полученных сведений, кроме того, сейчас повышена ответственность оценщика, который дал заведомо неверную информацию, которому может грозить существенный административный штраф или уголовная ответственность.

В силу гражданского законодательства, процедура оценки объекта недвижимости обязательна при оформлении ипотечного кредита. Оценка проводится до момента одобрения заявления заемщика на выдачу денежной ссуды. В проведении оценки объекта недвижимости имеет интерес, главным образом, банк, потому что ему нужно удостовериться, что если заемщик не выплатит займ, то заложенное имущество (квартира) будет реализовано за сумму не менее, выданной банком.

Поэтому получить в кредитном учреждении можно только лишь средства, размер которых не превышает стоимость жилья. Оценку квартиры для ипотеки выполняется только путем обращения к специализированным оценочным организациям и индивидуальным экспертам- оценщикам.

Как правило, сотрудник банка на личном приеме выдает список оценщиков, с которыми сотрудничает банк. Некоторыми оценщиками предусматривается скидка для клиентов банка при оформлении ипотеки.

По результатам работы экспертом выдается отчет, в котором рассчитана стоимость проделанной экспертизы объекта недвижимости. Стоимость недвижимости, указанная в отчете оценщика не является обязательно для продавца, м может быть запрошена и большая сумма.

Но в случае крупных расхождений заемщику потребуется уплачивать разницу из собственных средств, поскольку банк не выдаст сумму, превышающую оценочную. При оценке недвижимости эксперт учитывает множество обстоятельств, а именно: Площадь Общая площадь, площадь отдельных комнат (гостиной, коридор, туалет, кухня и т.д.) Количественные характеристики количество комнат, размер, высота и т.д.

При оценке недвижимости эксперт учитывает множество обстоятельств, а именно: Площадь Общая площадь, площадь отдельных комнат (гостиной, коридор, туалет, кухня и т.д.) Количественные характеристики количество комнат, размер, высота и т.д.

Этажность Дом или квартиры Наличие Балкона, тамбура и т.д.

Срок эксплуатации Год постройки, износ здания Материалы, применяемые при строительстве Для стен и перекрытий Общее состояние дома Подъездов, общих помещений собственников жилья Указанные факторы, применяются при оценке квартир, расположенных в новостройках и квартир на вторичном рынке жилья. В новостройках, когда дом недавно принят в эксплуатацию и покупается квартира без финальной отделки, то оценщик также смотрит исследует состояние звукоизоляции, электропроводки, входной двери и окон, лестничной площадки.

Дополнительно при оценке квартиры учитывается: Благоустройство земельного участка и прилегающей территории дома Наличие охранных систем И осветительных устройств Имеются ли в здании нежилые помещения офисы, магазины или другие. Отделка Подъездов и тамбуров и других общедомовых помещений Оценщиком тщательно обследуется состояние квартиры и всего дома в целом, делаются фотографии, все параметры и характеристики заносятся в отчет для наиболее полного анализа. Оценка квартиры во вторичке производится по вышеуказанным критериям.

Однако в случае покупки квартиры, которая уже находилась в собственности другого лица, то внимание обращается также на следующие факторы: Состояние квартиры наличие ремонта, состояние сантехники, отопительных приборов и т.д. Наличие меблировки, бытовой техники Были ли затопления, аварии Со стороны соседей и прочее Выполнять оценку жилого помещения, находящегося во вторичке требует дольше времени, потому что произведенный ремонт может скрывать состояние квартиры, потолков, пола и стен.
Наличие меблировки, бытовой техники Были ли затопления, аварии Со стороны соседей и прочее Выполнять оценку жилого помещения, находящегося во вторичке требует дольше времени, потому что произведенный ремонт может скрывать состояние квартиры, потолков, пола и стен. Как продать квартиру по военной ипотеке смотрите статью: .

Если в квартире имеется самовольное переустройство и (или) перепланировка, это обязательно отражается в отчете оценщика.

Данное обстоятельство может быть препятствием осуществления сделки с такой квартирой.

Процедура оформления ипотеки является длительной и дорогой. Переплата по ипотеке в целом в отдельных случаях может составлять 180%.

Вследствие этого к избранию банка необходимо подходить серьезно, для того чтобы свести свои расходы к минимуму.

Рекомендуется сразу подать заявления на предоставление ипотечного кредита в несколько банков, а после чего сопоставить предложенные тарифы, условия и процентные ставки.

В некоторых случаях заемщик сможет сэкономить на проведении оценки объекта недвижимости. Отдельные банки самостоятельно производят оценку силами штатных специалистов, таким образом заемщик отдельно эти услуги не оплачивает.

Процесс оценочной деятельности недвижимости регулируется на уровне федерального законодательства. В силу ФЗ «Об оценочной деятельности» заниматься оценкой могут экперты-оценщкики, состоящие в саморегулируемой организации оценщиков и имеющими страховой полис своей ответственности.

Осуществление оценки объекта недвижимости происходит путем обращения в специализированную оценочную организацию.

Клиентом оставляется заявка на проведение оценки с приложением необходимых документов и составляется договор. Оценщику потребуется предоставить следующие документы:

  1. технический паспорт БТИ с экспликацией;
  2. Паспортные данные клиента (копия паспорта РФ);
  3. выписка из ЕГРН;

Найти организацию или индивидуального эксперта для проведения оценки для при оформлении ипотеки можно как самостоятельно, так и по назначению банка.

Наименее рискованным вариантом является обращение к оценщику, рекомендованному банком, поскольку в этом случае возможность связаться с недобросовестным оценщикам.

В случае самостоятельного выбора оценочной компании, следует предварительно проверить, имеется ли у оценщика квалификационный аттестат, лицензия, и является ли он членом саморегулиремой организации. Чем солиднее организация, тем скорее и лучше будет выполнена оценка. В штате небольших компаний часто не оказывается специалистов высокого уровня, имеющих необходимые познания и опыт.

В штате небольших компаний часто не оказывается специалистов высокого уровня, имеющих необходимые познания и опыт.

Кроме того, при выборе оценщика необходимо обращать внимание на отзывы об этой компании.

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке. Задать вопрос Неграмотное отношение к процессу данной процедуры может привести к тому, что сделка может сорваться.

В итоге, заемщик не сможет оформить свое право собственности на жилье, а отношения с банком будут прекращены.

При оценке жилья в основном используются 3 методики: Сравнительный анализ Оценщиком анализируются объекты недвижимости со схожими параметрами и расположенные в том же районе.

Используются ограниченные базы объектов, с параметрами жилых помещений наиболее подобными объекту оценки Метод доходности Выполняется анализ вероятности увеличения объективной (рыночной) стоимости жилплощади Затратный подход Выполняется оценка вероятных затрат для восстановления существующих повреждений Оценочной компанией во время работы применяются и иные подходы при наличии необходимости.

Процесс оценки недвижимости проводится в несколько этапов: Сбор информации о районе в котором находится жилое помещение, и сведений непосредственно об объекте Осмотр жилого помещения и здания, в котором оно находится Выполнение фотофиксаций квартиры, многоквартирного дома, подъезда, вид из окна и т.д.
Процесс оценки недвижимости проводится в несколько этапов: Сбор информации о районе в котором находится жилое помещение, и сведений непосредственно об объекте Осмотр жилого помещения и здания, в котором оно находится Выполнение фотофиксаций квартиры, многоквартирного дома, подъезда, вид из окна и т.д.

Проведение анализа в соответствии с полученной информацией, в итоге составляется детальный отчет Стоимость оценки квартиры зависит от нескольких факторов, включая срок выполнения, уровень оценочной компании и объем работы.

Как правило, оценка квартиры обходится порядка 8-10 тыс.руб.

В случае, когда оценивается жилье премиум-класса, то стоимость возрастает до 25 тыс.руб. и дороже. Сколько стоит проведение оценки объекта недвижимости безусловно зависит и от тарифов самой организации.

Если компания работает в сотрудничестве с банком-заимодавцем, то цена может быть снижена приблизительно в полтора раза. Понизить затраты можно также путем обращения к индивидуальным экспертам. В случае заявки в крупную организацию, стоимость работы значительно увеличивается, однако гарантируется качество оказанных услуг.

Кем оплачиваются услуги оценщика? Разумеется самим заемщиком, который заинтересован в выдаче ипотечного кредита. Но зачастую по этому вопросу возникают споры между покупателем и продавцом объекта недвижимости.

Принудить оплачивать оценку жилья продавца не удастся, поскольку он может и отказаться от совершения сделки купли-продажи. Отчет оценщика, как правило, довольно объемный документ, состоящий из следующих документов:

  1. Свидетельство о членстве оценщика в СРО, лицензии;
  2. Фотофиксации объекта;
  3. Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  4. Выкопировки стоимости аналогичной недвижимости из баз данных.

Отчет должен охватывать две конечные стоимости — реальную и ликвидную. Для банка имеет значение исключительно ликвидная стоимость недвижимости.

Она требуется для определения цены продажи жилья в случае реализации ее после обращения на нее взыскания как на предмет залога.

Кроме того, отчет оценочной компании включает следующую информацию:

  • Итоги рассмотрения рынка недвижимости.
  • Применяемые методики оценки.
  • Прочие документы.
  • Данные о районе, доме, самом жилом помещении.

Все страницы отчета пронумеровываются, прошиваются, подписываются, пломбируется и проставляются печатью организации. Свидетельства эксперта-оценщика, документы, подтверждающие образование, страховой полис, прикладываются в виде заверенных копий. Отчет оценщика действует в течение полугода с момента его подписания.

В течение этого срока его необходимо предоставить в банк. Если срок для предоставления отчета пропущен, придется снова выполнять оценку недвижимости.

Содержание отчета оценщика включает в себя рыночную стоимость квартиры, анализ технического состояния объекта, кадастровую и ликвидную стоимость. Необходимые требования для реструктуризации ипотеки с помощью государства в 2021 году, .

Видео: Оценка недвижимости — что необходимо знать заказчику:

(No Ratings Yet)

Загрузка.

Оценка квартиры для ипотеки: кто и как определяет рыночную стоимость жилья

/ / Обновлено: 28 января 2021 461 Кандидат экономических наук.

20 лет преподаю финансы и инвестиции в университете.

Являюсь практикующим инвестором на фондовом рынке.

Здравствуйте, друзья! Объем ипотечного кредитования в России растет.

За 2018 год был побит очередной рекорд: получили более 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей. Рост составил 50 % к 2017 году.

Для тех, кто уже получил , этап оформления документов позади. Но число желающих не уменьшается, а значит надо продолжать публиковать информацию для новичков, которая поможет правильно оформить сделку.

И сегодня на очереди – оценка квартиры для ипотеки. Друзья, приглашаю вас на мой видеоблог про переезд на землю, путешествия, жизнь Содержание На вопрос, нужна ли оценка при получении ипотеки, ответ однозначный – нужна в обязательном порядке.

Оценка – это определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости в отношении объекта оценки.

Если в договоре не указано, какой вид стоимости надо определить, то рассчитывается рыночная стоимость. Для банков интерес представляет еще и ликвидационная. Рыночная – это стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель купить недвижимость.

При этом они действуют самостоятельно – никто их не заставляет совершать сделку, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость жилья.

Ликвидационная – это стоимость, по которой объект может быть продан на рынке за короткий срок. В случае покупки жилья за счет ипотечного кредита закон требует в обязательном порядке сделать оценку недвижимости и предоставить отчет. В этом заинтересованы:

  • Банк, который выдает большую сумму в кредит на длительный срок, поэтому хочет защитить себя от риска неплатежеспособности клиента в будущем. В случае отказа возвращать долг финансовая организация должна быть уверена, что она быстро продаст жилье и полностью покроет потерянные деньги.
  • Клиент, которому важно знать, на какую сумму он может рассчитывать. Кроме того, продавцы иногда выставляют неадекватные рынку цены на свои объекты. Оценка поможет сориентировать покупателя по рыночной стоимости.

Отчет об оценке требуется для:

  1. существующих жилых домов с земельным участком или части дома;
  2. квартир/комнат на вторичном рынке жилья;
  3. новостроек (в редких случаях).

Еще раз хочу обратить ваше внимание, что среди будет и отчет об оценке приобретаемого жилья.

И это не прихоть банка, а требование закона. Квартира до полного погашения вами кредита будет .

Ее оценочная стоимость гарантирует возмещение возможных убытков.

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

  1. заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.
  2. застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
  3. является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
  4. имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;

После прочтения Вы поймете, как перестать работать за копейки на нелюбимой работе и начать ЖИТЬ по-настоящему свободно и с удовольствием! Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации.

Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение.

Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней. Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом.

Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку.

В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка.

Мне как преподавателю по оценке недвижимости с 20-летним стажем очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку? Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом: 1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

  1. экспликация и поэтажные планы.
  2. правоустанавливающие,
  3. кадастровый паспорт или выписка из него,
  4. технический паспорт БТИ или выписка из него,

2.

Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома.

Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки).

Оценивает наличие и состояние коммуникаций. 4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным.

На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:

  • На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.
  • Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
  • Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
  • Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней.

Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний.

Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик. Срок действия отчета – 6 месяцев.

Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта. Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

  1. При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.
  2. Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.

Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке.

Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.

  1. В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
  2. Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
  3. На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.
  4. Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры.

Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы.

Тогда возможны следующие варианты:

  1. пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
  2. подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.
  3. проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
  4. доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита. Я думаю, что в конце статьи у вас не осталось вопросов, кто и зачем делает отчет об оценке жилья, которое вы хотите взять в ипотеку.

Это стандартная процедура, по которой большинство оценочных компаний накопили за долгие годы хороший опыт.

Это доказывает высокая скорость получения готового отчета (от 1 дня) при многочисленных расчетах, сборе и анализе информации.

Без работы оценщика получить ипотечный кредит невозможно, поэтому просто выделите в своем бюджете эту статью для обязательного исполнения. Оцените материал:

(3 голосов, средний: 5,00 из 5)

Загрузка.

Опубликовано: 16.03.2019 в 12:00 Рубрика: Юлия Чистякова С 2000 года преподаю экономические дисциплины в университете. В 2002 году защитила диссертацию на присуждение ученой степени кандидата экономических наук. Обладаю врожденной способностью планировать и управлять личными финансами.

С 2017 года повышаю финансовую грамотность других людей, перевожу сложные термины на человеческий язык.

Если хотите получать первым уведомления о выходе новых статей, кейсов, отчетов об инвестициях, заработке, созданию прибыльных проектов в интернете, то обязательно подписывайтесь на рассылку и социальные сети!

Оценка квартиры при покупке в ипотеку

› › – это определение ее стоимости и гарантия для банка возврата его средств в случае неисполнения условий договора заемщиком. В данной статье рассмотрим для чего и кем должна проводиться оценка недвижимости, как определяется цена квартиры и какие критерии могут на это повлиять.

Автор, юрист 19.03.2020Актуальность 1289 Просмотров 9 мин Чтение Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону Бесплатный звонок для всей России.Задать вопросБесплатная консультация юристаВ статье расскажем:При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием банков является оценка приобретаемого заемщиком объекта недвижимости.

Это требование закреплено в Федерального Закона № 102-ФЗ.Основываясь на представленном заемщиком отчете, банк анализирует ситуацию и принимает решение о возможности кредитовать покупку такого имущества.Для кредитной организации предоставление данного документа помогает оценить следующее:

  1. сможет ли банк продать квартиру в случае, если заемщик по каким-либо причинам не сможет осуществлять платежи по кредиту.
  2. в каком состоянии находится жилое помещение, на приобретение которого он выдает деньги заемщику;

Заемщик при этом может убедиться в том, что квартира действительно соответствует требуемой за нее стоимости, а также понять какую сумму он может получить от банка. Оценка квартиры осуществляется перед оформлением ипотечного кредита.Только после проведения оценки и ее анализа можно понять, какие условия ипотечного кредитования будут предложены заемщику в связи с приобретением данного объекта недвижимости, а именно:

  1. размер первоначального взноса и процентная ставка;
  2. необходимость дополнительного обеспечения кредита (например, привлечение созаемщиков);
  3. срок погашения ипотечного кредита (напрямую зависит от суммы займа).
  4. размер средств, необходимый для выдачи заемщику;

Есть и другие организации, заинтересованные в проведении оценки приобретаемой недвижимости, поэтому она необходима также для следующих расчетов:

  1. оплата услуг нотариуса;
  2. при имущественных спорах в отношении квартиры.
  3. выплаты по договору страхования объекта недвижимости;
  4. сумма налога при продаже квартиры;
  5. сумма государственной пошлины;

Все указанные расчеты основываются на стоимости квартиры, указанной в оценочном отчете.Сумма ипотечного кредита рассчитывается банком на основании рыночной и ликвидационная стоимости недвижимости:

  1. ликвидационная – минимальная стоимость, за которую можно продать объект недвижимости в кратчайшие сроки.
  2. рыночная – стоимость, которая установлена по согласованию продавца и покупателя, на основании средних цен на рынке недвижимости;

Кредитная организация принимает все меры, чтобы застраховать себя от возможных убытков, поэтому при расчете суммы кредита использует ликвидационную стоимость.

Это позволит банку в случае неисполнения заемщиком своих обязательств быстро продать квартиру и возместить понесенные убытки.На определение рыночной стоимости квартиры могут повлиять следующие критерии объекта:

  1. состояние и технические характеристики жилого помещения (площадь, планировка, количество комнат, состояние коммуникаций, ремонт, наличие перепланировки, наличие/отсутствие дефектов).
  2. состояние жилого дома и подъезда (год постройки, материал, этаж, наличие лифта и мусоропровода, проведенный капитальный ремонт);
  3. место расположения жилого дома (район, транспортная доступность, инфраструктура, благоустройство территории, наличие парковочных мест);

При наличии положительных факторов оценщик может применить повышающий коэффициент, что положительно скажется на оценке квартиры. Также квартира сравнивается с аналогичными объектами, что помогает определить не завышена ли ее стоимость.Определяя ликвидационную стоимость оцениваются экономические показатели – спрос на подобные квартиры, ценовая политика на рынке.Банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать квартиру в случае неплатежеспособности заемщика. После продажи квартиры в первую очередь компенсируются убытки банка, а уже остатки средств передаются заемщику.Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случаеВы выступаете в роли продавца или покупателя?

  1. Продавец
  2. Покупатель

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

  1. Первичное жилье
  2. Вторичное жилье

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

  1. Нет
  2. Да

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?

  1. Нет
  2. Да

ИмяТелефон ОтветитьОсуществлять оценку недвижимости, может лишь лицензированный специалист – оценщик, прошедший соответствующее обучение.

Они могут быть как сотрудниками оценочной компании, так и индивидуальными предпринимателями.

Регламентирует работу таких специалистов «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Существенное значение для банка будет иметь отношение оценщика к независимым или аккредитованным специалистам.Независимые оценщики имеют все необходимые для осуществления деятельности документы, однако банк может не принять их отчет либо длительное время проверять его благонадежность. Это может существенно повлиять на сроки получения ипотечного кредита.Перечень оценочных организаций по состоянию на 2021 год:

  1. от Газпромбанка –
  2. от Сбербанка –
  3. от ВТБ24 –

Оценочные компании, аккредитованные кредитной организацией, соответствуют всем ее требованиям.

Обращаясь к таким специалистам, вы можете быть уверены в том, что составленный отчет будет принят банком. Список аккредитованных банком оценщиков можно найти на его сайте, ознакомиться с тарифами и сделать выбор.Стоимость проведения оценки устанавливается самой компанией и может зависеть от региона нахождения и объема работы оценщика. Так как конкуренция на рынке оказания таких услуг в больших городах достаточно велика, примерные тарифы на проведение оценки у компаний не особо отличаются.

Точная стоимость работы оценщика будет рассчитываться индивидуальноПеред тем, как заказать оценку ознакомьтесь с тарифами компании и выберите для себя наиболее оптимальный вариант.Обратите внимание!

За срочность изготовления отчета придется доплачивать, поэтому заказывайте оценку своевременно.В среднем цена за услуги оценщика составляет 3000 рублей.

Если вам понадобиться копия отчета, то рекомендуем уточнить заранее платно ли она предоставляется.Оценка квартиры необходима для одобрения ипотечного кредита, поэтому совершенно логично, что оплачивать ее обязан заемщик.

При этом услуги оценщика должны быть оплачены даже если банк в итоге отказал в предоставлении займа. Компенсация расходов на проведение оценки в этом случае не предусмотрена.Заемщик вправе обратиться и к независимому оценщику, и в компанию, аккредитованную банком. Но, чтобы избежать затягивания сроков оформления документов или возврата отчета на доработку, желательно пользоваться услугами компаний, которые уже сотрудничают с банком, знают его требования и отражают в отчете все необходимые банку критерии.Если выбрана аккредитованная банком компания, то проверять документы, подтверждающие законность ее деятельности, не придется.

У независимой компании необходимо проверить наличие следующих документов:

  1. учредительные документы;
  2. документы, подтверждающие, что компания состоит в саморегулируемой организации оценщиков, которая осуществляет контроль за данной деятельностью.
  3. полис страхования гражданской ответственности;
  4. выписка из ЕГРЮЛ;
  5. разрешительные документы на оценочную деятельность;
  6. информацию о наличии профильного образования у сотрудников;

Чем дольше компания работает на рынке оказания оценочных услуг, тем больше оснований ей доверять.

Не стоит обращаться к оценщикам, которые не имеют достаточного опыта, даже если цена за их работу существенно ниже рыночной. Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы Запрос на обратный звонок Перезвоните мне Когда оценочная компания уже выбрана заемщиком, с ней заключается договор об оказании услуг и назначается дата осмотра жилья. В соответствии с договором оценщик должен совершить следующие действия:

  1. подготовить отчет об оценке.
  2. осуществить расчет стоимости квартиры;
  3. изучить представленные на квартиру документы;
  4. сделать необходимые фотографии;
  5. осмотреть придомовую территорию;
  6. осмотреть жилое помещение, сверить с техническим планом;

Опытный оценщик уже знает на какие характеристики квартиры нужно обращать внимание, поэтому его визит не займет слишком много времени.Для проведения оценки заемщик должен предоставить специалисту определенный пакет документов:

  1. паспорт заемщика;
  2. экспликация жилого помещения и поэтажный план;
  3. технический паспорт квартиры;
  4. правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  5. договор долевого участия (для строящихся квартир);
  6. кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;

В зависимости от индивидуальных условий оценщику могут потребоваться дополнительные документы (информация о том, что не планируется снос дома, о материалах перекрытий в старых домах и др.).Существует три основных метода оценки, но в отношении квартир под ипотеку используются только два:

  • Сравнительный.

    Расчет производится путем сравнения аналогичных, объектов недвижимости, имеющих схожие с оцениваемой квартирой характеристики. Особенности объекта отражаются путем применения повышающих или понижающих коэффициентов.

  • Доходный. При расчете учитывается возможная прибыль от использования объекта.

    Используется в основном для коммерческой недвижимости.

  • Затратный. При этом методе оценщик рассчитывает сумму, которая может быть потрачена для строительства аналогичного объекта. Более актуален для новостроек и частных домов.

Для ипотечного кредитования оценщики применяют в основном сравнительный метод оценки.После изучения документов и визуального осмотра квартиры оценщик оформляет отчет, который должен содержать:

  1. рыночная и ликвидационная стоимость объекта;
  2. аналитическая информация о состоянии рынка недвижимости в районе нахождения квартиры;
  3. подробные сведения об объекте оценки (состояние квартиры, кто проживает;
  4. приложение, в котором содержатся фотографии, копии документов и иные сведения, имеющие значение.
  5. информацию об оценщике, заказчике и методе оценки;

Отчет должен быть подписан оценщиком, прошнурован, пронумерован и заверен печатью.

Срок его подготовки составляет до 5 рабочих дней.

Отчет с его кратким содержанием передается в кредитную организацию.Обратите внимание на то, что действителен отчет 6 месяцев.

Если в этот период не заключить ипотечный договор, придется заказывать новую актуальную оценку.Заполненный отчет об оценке недвижимого имущества для ипотеки:alt: Бланк отчета об оценке недвижимого имущества для ипотеки:alt: Примеры фотографий в отчете об оценке квартиры для ипотеки:alt: Подведем итоги:

  • Срок действия оценочного отчета 6 месяцев.
  • Для получения ипотечного кредита оценка приобретаемой квартиры обязательна.
  • Рекомендуется пользоваться услугами компаний, аккредитованных банком.
  • Оценочный отчет содержит рыночную и ликвидационную стоимость квартиры.
  • На стоимость объекта влияют его местоположение, состояние и технические характеристики.

Оценка квартиры при ипотечном кредитовании, как правило, не вызывает трудностей у заемщиков.

Однако все случаи покупки квартиры индивидуальны и могут вызывать массу вопросов. Помочь разобраться в сложных ситуациях и ответить на ваши вопросы всегда готовы юристы нашего сайта.Собираюсь покупать квартиру в ипотеку. Банку для выдачи мне кредита нужна оценка квартиры, которую я хочу купить.

Перед оценкой выяснилось, что у продавца нет паспорта БТИ. Можно ли провести оценку без этого документа? Если нет, то сколько времени потребуется что бы его заказать?Для оценки квартиры достаточно иметь выписку из ЕГРН.

Она также содержит всю информацию о технических характеристиках квартиры.Подскажите, должен ли я оплачивать оценку квартиры если продавец отказался ее продавать, после заключения предварительного договора купли продажи?Если оценщик выполнил оценку недвижимости в полном объеме и предоставил вам отчет, то оплатить его работу вы обязаны в соответствии с договором. Ваши правоотношения с продавцом никак на это не влияют.Скажите, могу ли я как-то избежать проведения оценки при покупке жилья на вторичном рынке в ипотеку.

Для чего это нужно? Ведь мы с продавцом уже договорились о цене.Чтобы получить у банка заемные средства на приобретение квартиры вы обязаны будете предоставить оценку недвижимости.

Это требование любого банка. Выдавая вам кредит, банк берет приобретенное вами жилье в залог, и он должен знать, что вы приобретаете ликвидное жилье и в случае вашей неплатежеспособности его можно будет продать.Продаю квартиру в доме из бруса (двухэтажный восьмиквартирник 1980 года постройки).

У покупателей средства материнского капитала и ипотека. Должен ли я делать оценку моей квартиры? Или это обязанность покупателя?Так как ваши покупатели планируют использовать ипотечные средства, оценка квартиры потребуется обязательно для предоставления банку.

По результатам оценки банк может сделать выводы о том какую сумму средств он выдаст заемщику и будет ли вообще он кредитовать покупку жилья. Квартира будет в залоге у банка на весь период выплаты кредита, поэтому для банка имеет значение то, какую именно квартиру покупает заемщик.Покупаю квартиру в ипотеку. Слышал, что можно сделать оценку квартиры без выезда оценщика, по документам на квартиру и сделанным мной фотографиям.

Соответствует ли это действительности?В законодательстве нет четкого требования о том, что оценщик должен посетить объект для определения его стоимости. Однако в ходе оценки специалист должен получить и оценить информацию о технических характеристиках объекта, в том числе наличие перепланировок.

Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

Сделать это без выезда на место невозможно. Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии: Бесплатная консультация для посетителей сайта Наталья Михайлова Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать Рекомендуем по теме

Как оценить квартиру для ипотеки и не переплатить

23 ноября 2020554 прочитали2,5 мин.1 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы554 прочитали до концаЭто 55% от открывших публикацию2,5 минуты — среднее время чтенияВ банковской ипотеке чаще всего залогом становится жилье, на покупку которого обычно берут кредит. Суть ипотеки – выплатить деньги банку, чтобы квартира наконец-то стала своей, а пока клиент тянет лямку регулярных платежей, жилье ему как бы не принадлежит, и от этого никуда не деться.

Если заемщик не справляется с ипотекой, банк может продать квартиру на торгах: в этом заключается сила ипотечного кредита, или ликвидный залог, на профессиональном языке финансистов. Банку важно, на что конкретно он выдает свои деньги, и сможет ли потом так же легко их вернуть после продажи.

Ведь если заемщик взял 5 миллионов на хижину с кривыми стенами и дырявой крышей, вряд ли найдется второй так же человек, который захочет купить неликвидное жилье по той же цене.

А это значит, что банк понесет значительные убытки, если выдаст кредит без тщательной проверки. Именно этим целям призвана служить оценка недвижимости. Для банка оценка – гарантия того, что жилье можно будет отбить в случае форс-мажора у заемщика, а для заемщика оценка недвижимости является гарантией того, что квартира стоит той суммы, за которую выставлена на продажу.

Если оценка показывает высокий результат – все довольны и спокойны в завтрашнем дне.Существуют банки, в штате которых имеются отдельные специалисты, берущие на себя всю головную боль с поиском проверенных оценщиков и экспертной работой с вашей предполагаемой будущей квартирой. Если такими кадрами банк не располагает, заемщику необходимо самостоятельно заняться поиском грамотного профессионала, который произведет честную, компетентную и адекватную оценку ипотечного жилья.В качестве оценщика может выступать индивидуальный предприниматель или компания, специализирующаяся на подобного рода услугах. Независимо от того, имеете вы дело с организацией или частным лицом, специалист, работающий с вашей квартирой, должен иметь на руках следующие документы:1.

Документ, подтверждающий профессиональные знания в области оценочной деятельности (диплом, сертификат)2. Членский билет в саморегулируемой организации оценщиков3. Застрахованная ответственность (полис ОСАГО)4.

Информация о стаже работы в оценочной деятельностиЗакон не ограничивает клиентов в выборе оценщиков, однако чаще всего банки имеют дело с одними и теми же компаниями и довольно неохотно принимают отчеты других специалистов, к которым вы можете обратиться. Лучше заранее поинтересоваться перечнем оценочных компаний, с которыми сотрудничает ваш банк, и среди них выбрать специалиста для работы с вашей квартирой.После получения списка оценщиков от банка прозвоните несколько компаний и выясните ключевые вопросы:· как быстро выезжает оценщик на объект· сроки составления отчета· стоимость оценки и второй копии отчетаВажно уточнять детали для каждой конкретной ситуации, потому что сроки и расценки на работу специалиста могут различаться в зависимости от характеристик объекта. В среднем оценщик прибывает на место в течение 1-2 дней после оформления вызова, спустя 3-5 дней составляет и передает вам отчет, при этом вторая копия может быть предоставлена бесплатно либо по стоимости примерно 20% от суммы оценки.

Сама оценочная работа стоит 2-3 тысячи рублей.По окончании обследования объекта недвижимости оценщик составляет отчет о проделанной работе, который впоследствии хранится в банке вместе с закладной на вашу квартиру. Отчет содержит стандартные сведения: заказчик и исполнитель оценки, методы проведенного исследования, основные характеристики квартиры — ее состояние, использование, в том числе информация о прогнозируемом положении данного объекта на рынке, насколько успешно можно будет ее продать. К отчету прилагается приложение с перечислением дополнительных документов, фотографий и иных сведений, которые имеют значение для выводов по оценке.Отчет подписывает оценщик, он же ставит свою печать и прилагает документ с кратким описанием содержания.

После чего одна из копий отчета передается заемщику, другая направляется в банк.Существует два вида стоимости объекта, которые должен рассчитать оценщик: рыночная и ликвидационная.

Первая является отражением способности жилья продаваться на рынке без спешки и форс-мажоров.

Вторая стоимость – это минимальная сумма, которую сможет выручить за квартиру банк, продавая ее в кратчайшие сроки. Оценщик обследует саму квартиру и сравнивает с аналогичными объектами на рынке жилья, чтобы вынести свой вердикт и предоставить сторонам отчет.На рыночную стоимость жилья влияет множество факторов: от расположения квартиры (район, удаленность от станции метро в крупных городах, инфраструктура) до технических характеристик здания и состояния самого объекта. Между домом, сданным в конце 70 годов прошлого века, и построенным пять лет назад, лежит огромная пропасть, потому что в учет идет все: наличие мусоропровода, этажность, наличие лифта, состояние подъезда, внешнего вида дома и внутренних коммуникаций (нужен ли капитальный ремонт), а также организованность парковки, детской площадки, зоны отдыха.Состояние самой квартиры также имеет большое значение: на каком этаже она расположена, окна выходят на одну стороны или на разные, далеко ли проезжая часть, есть ли в квартире ремонт, и насколько качественно он выполнен: ламинат или линолеум, ванна окрашена масляной краской или выложена кафелем, проведено ли освещение.

Часто даже при наличии оклеенных стен, в отчете может появиться отметка «требует ремонта», если обои местами выцвели, попачкались или ободрались. Ремонт с обоями, не требующими обновления, будет приравнен к «евроремонту», и на цену квартиры не повлияет стоимость использованных стройматериалов и дизайнерских решений – максимум, на что можно рассчитывать,так это повышающий коэффициент.Оценщик также изучит рынок недвижимости в сравнении с аналогичными жилыми объектами.