Группы объектов недвижимости для кадастровой оценки


I. Общие положения

1.1. Настоящие о государственной кадастровой оценке (далее — Указания) определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее — бюджетное учреждение).(п. 1.1 в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см.

текст в предыдущей редакции)1.2. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.(в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см.

текст в предыдущей редакции)Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с настоящими Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).(в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см. текст в предыдущей редакции)Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с настоящими Указаниями, является 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством о государственной кадастровой оценке.(в ред.

Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см. текст в предыдущей редакции)В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2020 г.

N 318

«Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы»

, для целей Указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.(абзац введен Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)——————————— Зарегистрирован в Минюсте России 23 сентября 2020 г., регистрационный N 56006.(сноска введена Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548) В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.(абзац введен Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)1.3. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с Указаний.Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.Под индивидуальной оценкой для целей Указаний понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке).1.4.

В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. В случае проведения согласования путем взвешивания результатов, полученных с применением различных подходов, выбор использованных весов должен быть обоснован.Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.1.5.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.Информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.(абзац введен Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)1.6.

При определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.Абзац утратил силу.

— Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.(см.

текст в предыдущей редакции)1.7.

Для построения модели оценки кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.При отсутствии рынка объектов недвижимости или при наличии недостатка наблюдаемых рыночных цен на соответствующей территории определение кадастровой стоимости осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки кадастровой стоимости с учетом всех экономических характеристик объекта недвижимости.1.8.

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.(п.

1.8 в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см. текст в предыдущей редакции)1.9. Определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости.1.10.

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.(в ред.

Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см.

текст в предыдущей редакции)Абзац утратил силу. — Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.(см. текст в предыдущей редакции)1.11. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).(п.

Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).(п. 1.11 в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см. текст в предыдущей редакции)1.12.

При определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;(в ред.

Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см. текст в предыдущей редакции)характеристики окружающей территории земельного участка;(в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см.

текст в предыдущей редакции)существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в Указаний.Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.Абзац утратил силу. — Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.(см. текст в предыдущей редакции)Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к любой из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (автомобильная дорога, железная дорога и прочее), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значений, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (скоростные магистрали, магистрали с преимущественно пассажирским движением и прочее).1.13.

Утратил силу. — Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.(см. текст в предыдущей редакции)1.14. При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС) учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих зданий, сооружений, ОНС в соответствии с их видом использования и назначением невозможна или существенно затруднена.При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.При определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест не учитываются как часть объекта недвижимости:движимое имущество;все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест либо при отсутствии ограждающих конструкций — за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки зданий, сооружений, ОНС;предметы декоративно-прикладного искусства (для объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия));влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в здании, сооружении, ОНС, помещении, машино-месте;прочие объекты, влияющие на стоимость зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, но не относящиеся к неотделимым улучшениям зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест.(п.

1.14 в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см. текст в предыдущей редакции)1.15. Кадастровая стоимость единых недвижимых комплексов (ЕНК) определяется как сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, объединенных в такой ЕНК.(п. 1.15 в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см.
1.15 в ред. Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548)(см. текст в предыдущей редакции)1.16 — 1.17.

Утратили силу. — Минэкономразвития России от 09.09.2019 N 548.(см.

текст в предыдущей редакции)1.18. При определении кадастровой стоимости земельного участка не должны учитываться права пользования недрами.1.19. Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия:определение ценообразующих факторов объектов недвижимости (далее — ценообразующие факторы);первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями;сбор сведений о значениях ценообразующих факторов;сбор рыночной информации;группировка объектов недвижимости;построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;анализ качества модели оценки кадастровой стоимости;расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в Указаний;анализ результатов определения кадастровой стоимости;составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

Открыть полный текст документа

Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости

  • Что такое системная методологическая ошибка?
  • Что такое единичная методологическая ошибка?
  • Что такое государственная кадастровая оценка?
  • Что такое поправочный коэффициент?
  • Что такое ценовая информация и как её посмотреть?
  • Что такое кадастровая стоимость?
  • Что такое единичная техническая ошибка?
  • Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?
  • Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?
  • Что такое системная техническая ошибка?
  • Что такое ценообразующий фактор?
  • Что такое модель оценки?
  • Что такое оценочная группа?

1. Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

2. Что такое государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

3. Что такое модель оценки? В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы.

Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.

Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

4. Что такое оценочная группа? При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте.

Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

5. Что такое ценообразующий фактор? Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определённую оценщиком. 6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.).

7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.

В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета. 8. Что такое поправочный коэффициент?

Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья. Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно.

При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии). 9. Что такое ценовая информация и как её посмотреть?

Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).

Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).

В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.

Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть».

Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть». Чтобы вернуться к просмотру карточки отчёта, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться». 10. Что такое единичная техническая ошибка?

Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости. 11. Что такое системная техническая ошибка?

Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

12.Что такое единичная методологическая ошибка?

Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

13.Что такое системная методологическая ошибка?

Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Разъяснения и мнения по методическим указаниям о государственной кадастровой оценке

Согласно пункту 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, за исключением случаев подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2020 г.

№ 318

«Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы»

. В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости необходимо учитывать максимально полные сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости. Таким образом, при недостаточности сведений о виде (видах) использования и назначении объекта недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – перечень), необходимых для их группировки в соответствии с Методическими указаниями, бюджетным учреждением могут быть использованы данные о наименовании объектов недвижимости, указанные в перечне, а также иная информация, полученная бюджетным учреждением в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, в том числе посредством общедоступных официальных источников в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», информационных систем, перечень которых приведен в приложении № 5 к Методическим указаниям.

Вместе с тем в отчете об итогах государственной кадастровой оценки необходимо указывать сведения об источниках информации, а также ссылки на документы, подтверждающие сбор сведений из указанных источников информации. Следует отметить, что в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г.

№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация.

Также сообщаем, что для всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест при присвоении кода расчета обязательны к указанию сегменты и группировка первого и второго уровней в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям (далее – приложение № 1). При этом часть кода для зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест в соответствии с приложением № 1 присваивается бюджетным учреждением в зависимости от имеющейся в его распоряжении информации об объектах недвижимости, в том числе содержащейся в перечне. Вместе с тем согласно Методическим указаниям выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам) при проведении группировки должен быть обоснован.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использует понятие кадастровой стоимости земли. Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) соответствовали реальной стоимости участка.

Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения.

Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года. На сегодняшний день решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ Правительством Республики Тыва не принято, государственное бюджетное учреждение не создано.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Государственную оценку земель следует проводить не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой. Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных .

Можно выделить следующие этапы проведения процедуры: — подготовка информационной базы: анализ местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.; — разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость; — формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке; определение стоимости земли внутри каждой зоны; — оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в ЕГРН. Законодательством об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.

На территории Республики Тыва комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создана с октября 2012 года при Управлении Росреестра по Республике Тыва.

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость. Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли.

Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются: — вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления. — площадь земельного участка. — местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам.

Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в ЕГРН. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки.

Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли.

Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не внесут в ЕГРН. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает внесение изменений в ЕГРН. Делать это можно в следующих случаях: — при изменении площади участка; — при изменении вида разрешенного использования земли; — при переводе земли из одной категории в другую.

Заявить о внесении изменений в ЕГРН может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в ЕГРН. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о переводе земель в другую категорию.

С этим документом и заявлением собственник обращается через многофункциональные центры в Управление Росреестра по Республике Тыва. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в выписку из ЕГРН и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно получить на сайте Росреестра .

Такая выписка предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней. Собственники недвижимости могут оперативно узнать кадастровую стоимость принадлежащих им объектов в личном кабинете Росреестра, который расположен на главной странице сайта Росреестра .

Для авторизации в личном кабинете используется подтвержденная учетная запись пользователя на Едином портале государственных услуг Российской Федерации. Оперативно узнать информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН» на сайте Росреестра . Получить ключ доступа к данному сервису, а также пополнить его баланс можно в личном кабинете Росреестра.

Кроме того, кадастровую стоимость можно посмотреть в режиме онлайн с помощью сервисов «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», которые доступны на главной странице сайта Росреестра .

На сайте Росреестра также можно ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки, которая проведена органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Для этого надо воспользоваться сервисом «Фонд данных государственной кадастровой оценки» . По информации Управления Росреестра по Республике Тыва

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

/ / | Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» N 508 от 22.10.2010 г.

[ В документ внесены изменения. См. ] В целях реализации положений Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ

«О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, № 30, ст.

3998) приказываю: Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)». МинистрЭ.С. Набиуллина УТВЕРЖДЕНприказом Минэкономразвития Россииот «22» октября 2010 г. N 508 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»

I.

Общие положения 1. Федеральный стандарт оценки

«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»

(далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. 2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. 5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. 7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке включает в себя следующие мероприятия:

  1. заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;
  2. сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
  3. сбор рыночной информации;
  4. построение модели оценки;
  5. анализ качества модели оценки;
  6. определение ценообразующих факторов объектов оценки;
  7. составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
  8. группировка объектов оценки;
  9. сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
  10. расчет кадастровой стоимости;

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости 8.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. 9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него.

10. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации 11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. 12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком. 14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка. IV. Группировка объектов оценки 16.

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы. Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в группы совместно с объектами недвижимости, строительство которых завершено. 17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

V. Построение моделей оценки 18.

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

  1. выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.
  2. выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки 21.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки. 22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки. В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. 23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.