Как покупать ипотечную квартиру


Как покупать ипотечную квартиру

Покупка квартиры с обременением по ипотеке


Полезное об ипотеке Квартира 15.11.2020 SovetIpoteka.ru аренда, Ипотека, кредит, снт В настоящее время на рынке недвижимости много квартир с обременением. Их преимущество заключается в сниженной стоимости, что и является причиной повышенного спроса. Покупка ипотечной квартиры предполагает прохождение многоэтапной, а иногда и рискованной процедуры.

Чтобы избежать рисков, нужно серьезно подойти к оформлению ипотеки, изучив все «подводные камни», преимущества и недостатки.

Содержание

  1. 4 Процедура покупки квартиры с обременением
    • 4.1 Получение одобрения банка
    • 4.2 Внесение денег
    • 4.3 Снятие обременение
    • 4.4 Регистрация прав собственности
  2. 3 Варианты покупки ипотечной квартиры
    • 3.1 Покупка у банка за наличные
    • 3.2 Покупка у банка по ипотеке
    • 3.3 Покупка у заемщика-собственника
  3. 8 Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением
    • 8.1 Похожие записи
  4. 7 Рекомендации покупателям
  5. 3.3 Покупка у заемщика-собственника
  6. 4.4 Регистрация прав собственности
  7. 1 Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры
  8. 4.2 Внесение денег
  9. 2 Потенциальные риски
  10. 8.1 Похожие записи
  11. 3.2 Покупка у банка по ипотеке
  12. 5 Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк
  13. 6 Список документов
  14. 3.1 Покупка у банка за наличные
  15. 4.3 Снятие обременение
  16. 4.1 Получение одобрения банка

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры Чтобы купить ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительные документы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной процедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением.

Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору. При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения.

Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого. В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Потенциальные риски События в данном случае могут развиваться по одному из сценариев:

  1. вместе с квартирой будущему владельцу переходит ипотека бывшего собственника.
  2. текущий собственник получает от будущего владельца деньги по предварительному договору, которые идут на погашение задолженности, затем оформляется стандартный договор купли-продажи;

Как в первом, так и во втором случае сделка подвергается определенным рискам. При получении наличных собственник может не погасить ипотеку и потратить деньги, а потом и вовсе передумать продавать квартиру. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время.

Чтобы снизить риски, следует нотариально заверять предварительный договор. Второй вариант менее опасен для покупателя. Однако и он предполагает небольшие риски.

Например, при двойном обременении.

И причины тому следующие:

  1. Приобретение квартиры с обременением, которая была взята под ипотеку с частичной оплатой маткапиталом. Это может привести к тому, что на часть жилой площади будут претендовать дети. Придется долго разбираться в органах опеки.
  2. Ипотека выплачивается, а потом становятся очевидными еще несколько арестов, которые с опозданием дошли до приставов. В результате проблема перекладывается на плечи нового владельца.
  3. Покупатель приобретает квартиру под залог у застройщика, причем строительство еще не завершено. Появляется обременение. Потом застройщик становится банкротом, а финансовая организация накладывает второе обременение.

Варианты покупки ипотечной квартиры Покупать недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку.

Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Покупка у банка за наличные При сопровождении сделки банком риски автоматически снижаются.

При использовании услуг финансовой организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества практически сводится к нулю. Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику.

В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости. Чтобы выкупить квартиру у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора.

В одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи, где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов, которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому собственнику.

Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке Процедура покупки ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

  1. ипотека оформляется в другом банке.
  2. заем оформляется в том же банке, где приобретается недвижимость;

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика.

При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным. Покупка у заемщика-собственника Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка ипотечной квартиры непосредственно у владельца.

Перед переоформлением документов лучше проконсультироваться с опытным юристом.

Также понадобится предварительный договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Процедура покупки квартиры с обременением Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

  • Ознакомиться с договором по ипотеке. Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат. Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
  • Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
  • Передать необходимый список документов в банк. Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
  • Зарегистрировать права собственности в Росреестре.
  • Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
  • Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
  • Составить и подписать предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
  • Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле. Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности получения дохода по итогам сделки. Если продавец не справляется со своими обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на другое лицо.

Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации. Внесение денег Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе все потраченные средства.

Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся вернуть половину.

Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит продавец, а сколько — банк. После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее.

На данном этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания договора купли-продажи. Снятие обременение Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита.

В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст.

352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр. Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности. Регистрация прав собственности Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от способа оформления сделки.

Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на законодательном уровне. Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в Росреестр.

При этом придется предъявить следующий перечень документов:

  1. соглашение по кредиту;
  2. кадастровый и техпаспорт;
  3. договор купли-продажи;
  4. паспорт собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром, так и через МФЦ. Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением.

Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при осуществлении операций не возникало накладок. При переоформлении ипотечного кредитования с одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости квартиры.

При переоформлении ипотечного кредитования с одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием. Список документов При передаче ипотеки от одного лица другому потребуются следующие документы от покупателя:

  1. справка о «чистых» доходах на последние полгода;
  2. свидетельство о рождении детей, если они имеются;
  3. паспорт;
  4. выписка из банка о возможности предоставления первоначального взноса.
  5. согласие от жены (если заемщик находится в браке);
  6. свидетельство о браке (если он заключен) или разводе (если расторгнут);
  7. выписка из трудовой книжки;

Стоит отметить, что подобные сделки допустимы только при наличии паспорта гражданина РФ.

Помимо предъявления необходимых документов, включенных в обязательный перечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если она окажется не совсем «чистой», будет рассматриваться вопрос об отказе в ипотеке. Рекомендации покупателям На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье.

Но чтоб избежать рисков, придется учесть все возможные нюансы:

  1. проводить все финансовые операции через банк;
  2. учесть все преимущества и недостатки сделки.
  3. заверять важные документы у нотариуса;
  4. тщательно проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о приобретаемой недвижимости;
  5. ознакомиться с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
  6. потребовать расписку при выдаче аванса;

Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора купли-продажи. Это поможет избежать непоправимых ошибок.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением Преимущества сделки:

  1. доступная цена (ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без обременения);
  2. гарантии честной сделки, поскольку в ней принимает участие государственная структура.

Недостатки:

  1. необходимость в регулярных выплатах (хотя это предусматривает и обычная ипотека);
  2. постоянные проверки со стороны банковских служащих, которые оценивают состояние квартиры.
  3. долгая и трудоемкая процедура оформления;

Несмотря на некоторые недостатки, вариант приобретения недвижимости с обременением под ипотеку сегодня остается востребованным.

Похожие записи

  1. Налоговый вычет за страхование жизни при ипотекеПри получении кредита на жильё чаще всего приходится оформлять страховку, за которую приходится выложить немалую…
  2. Приватизация квартиры через ГосуслугиВ приватизации муниципального жилья гражданин России может участвовать лишь единожды. Поэтому, прежде чем получить разрешение…
  3. Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавцаОдной из наиболее востребованных сделок на рынке недвижимости является продажа квартиры по ипотеке, поскольку она…
  4. Доверенность на дарение квартирыВ некоторых случаях при оформлении дарственной даритель не может составить и подписать договор, и вообще…

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке. Плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки.

Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  1. Москва и область
  2. Санкт-Петербург и область
  3. По России бесплатно

.или спросите юриста напрямую! Введите пожалуйста ваш вопрос!

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.

Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом. Содержание статьи ○ ○ ✔ ✔ ✔ ✔ ○ ✔ ○ ✔ ✔ ○ ✔ ✔ ○ Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.

Преимущества сделки:

  1. Привлекательная цена.
  2. Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.
  3. Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.

Недостатки:

  1. Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.
  2. Длительность процедуры.
  3. Сам факт наличия обременения.
  4. Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
  5. Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
  6. Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

  1. Участвует ли банк в сделке.
  2. Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
  3. Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры. Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу.

Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам.

Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества». Процедура покупки такой квартиры следующая:

  1. Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
  2. Банк выдает справку о погашении кредита.
  3. Банк сводит покупателя и продавца.
  4. Заключается договор купли-продажи.
  5. Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.
  6. Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
  7. С квартиры снимается обременение.
  8. У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
Рекомендуем прочесть:  Ип квартиры для сирот

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

Процедура происходит следующим образом:

  1. В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  2. Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  3. Заключается договор купли-продажи.
  4. Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.
  5. Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  6. Заемщик-продавец отдает долг банку.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости.

Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска? Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.

Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно. В договоре рекомендуется прописать:

  1. Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
  2. Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
  3. Дальнейший порядок расчета.
  4. Намерение сторон относительно заключения сделки.
  5. Срок заключения основной сделки.
  6. Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
  7. Порядок передачи задатка и его размер.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п.

5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился. Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ.

Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.

Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

  1. Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
  2. Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
  3. Заключается предварительный договор.
  4. Выплачивается долг в банке.
  5. Проводится взаиморасчет.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  1. Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  2. Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  3. Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  1. Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  2. Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.
  3. Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  4. Банк может покупателю не дать кредит.
  5. Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные. Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон.

Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу.

Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.

Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д. Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий. Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.

При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца. Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.

Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.

Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру. Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд.

При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом. Видео Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

  1. Налоги & ипотека

В настоящее время на рынке никого не удивишь покупкой или продажей ипотечной квартиры.

Если у покупателя есть выбор, то с покупкой ипотечной квартиры стараются не связываться, так как процесс покупки ипотечной квартиры дольше и сложнее, чем обычной. Почему продают ипотечные квартиры? Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с оплатой ипотеки, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации.
Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с оплатой ипотеки, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации.

Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы. Есть два варианта покупки ипотечной квартиры: 1. Купить за наличные средства. 2.

Купить в ипотеку ипотечную квартиру.

Если продажа

квартиры за наличные средства не вызывает вопросов, то покупка ипотечной квартиры в ипотеку встречается гораздо реже.

Ипотечную квартиру до недавнего времени можно было купить только в одном случае: квартира должна быть в залоге у того банка, у которого вы берёте ипотечный кредит. Например, если вы покупаете квартиру, которая приобреталась с использованием ипотеки ВТБ банка, то чтобы купить её, у вас должна быть ипотека ВТБ банка. Такая ситуация уже давно на рынке.

Проблема возникает, когда решают продать квартиру, которая в ипотеке у какого-нибудь «Юнистрим» банка. Шансов найти покупателя с ипотекой Юнистрим банка крайне мало. Почти 90% покупателей на рынке – покупатели с ипотекой Сбербанка и ВТБ.

Что изменилось в 2021 году? Многие банки взялись кредитовать объекты, находящиеся в залоге у других банков, но на определённых условиях. Такая программа появилась у Росбанка, который кредитует объекты, находящиеся в ипотеке у разных банков. Программа имеет ряд условий и ограничений.

Программа покупки ипотечной квартиры в ипотеку от Росбанка в 2021 году Содержание 1.

Условия применения.2. Требования к заёмщику.3. Требования к продавцу и ипотечному кредиту продавца объекта недвижимости.4.

Документы, предоставляемые продавцом.5. Условия проведения взаиморасчетов.6.

Сложности и нюансы сделки. Условия применения Есть ряд ограничений для таких сделок.

• Сумма кредита не должна быть более 15 миллионов рублей в столице и не более 10 миллионов рублей в регионах.

• Регион нахождения предмета залога: все регионы, где присутствует Росбанк.• Тип предмета ипотеки: квартиры в многоквартирном доме (вторичный рынок).• Сделки между родственниками: запрещены.• Кредиты на ремонт и различные благоустройства запрещены.• Сделки по доверенности: запрещены. Требования к заёмщику 1. Клиентами могут быть только наёмные сотрудники.2.

Если вы не являетесь зарплатным клиентом банка, то нужна справка 2 НДФЛ либо выписка из пенсионного фонда или выписка по зарплатному счёту.3. Размер первоначального взноса зависит от соотношения стоимости предмета ипотеки к остатку ссудной задолженности. Требования к продавцу и ипотечному кредиту продавца объекта недвижимости Если вы

решили купить ипотечную квартиру с помощью Росбанка, то текущий залогодержатель объекта недвижимости должен относится к следующему перечню ипотечных банков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк ФК Открытие, Райффайзенбанк, Альфа банк, Банк ДОМ РФ, Промсвязьбанк, Абсолют Банк, Тинькофф, Транскапиталбанк Банк МКБ, НБ ТРАСТ, СМП банк, Московский индустриальный банк, МТС банк, Банк Зенит, Банк «Возрождение», Локо банк и другие.

Полный список можно посмотреть на сайте Росбанка. Если вы решили купить в ипотеку ипотечную квартиру, то нужно в первую очередь поинтересоваться у продавца: квартира в залоге у какого банка. Затем посмотреть, если этот банк в списке Росбанка.

Минимальный срок обслуживания в другом банке должен состоять не менее 12 месяцев. Размер кредита (без суммы первоначального взноса) должен перекрывать остаток долго по ипотеке. В отношении продавца выполняются стандартные проверки на негативные факторы: проверка в бюро кредитных историй, наличие права собственности, отсутствие правопритязаний и требований со стороны третьих лиц.
В отношении продавца выполняются стандартные проверки на негативные факторы: проверка в бюро кредитных историй, наличие права собственности, отсутствие правопритязаний и требований со стороны третьих лиц. Проверяет банк и историю взаимоотношений с банком, положительную кредитную историю.

Документы, предоставляемые продавцом Для подготовки и проведения сделки продавец должен предоставить в банк следующие документы:

  1. Анкета по форме банка с указанием персональных данных продавца, суммы кредита;
  2. Согласие по форме банка на обработку данных и запрос кредитной истории;
  3. Паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность;
  4. Справка из банка-залогодержателя по действующему кредиту о размере оставшейся ссудной задолженности;
  5. Копия кредитного договора с банком-залогодержателем квартиры.

Условия проведения взаиморасчетов в рамках ипотечной сделки в банке При покупке залоговой квартиры в ипотеку взаиморасчёты проводят при помощи аккредитива.

Аккредитив – это вид банковского счёта, по которому банк берёт на себя поручение выплатить обозначенную сумму в указанный срок и на условиях, указанных в банковском счёте (аккредитиве).

Аккредитивы часто используют в сделках купли-продажи для расчётов между покупателем и продавцом. Заводят два аккредитива. На аккредитиве №1 размещаются денежные средства для погашения текущей задолженности продавца по действующему кредиту в банке. Эти денежные средства состоят из: • личных средств покупателя в полном объеме (первоначальный взнос в полном объеме);• части кредитных средств покупателя (в случае, если личных средств покупателя недостаточно для погашения текущей задолженности продавца).

На аккредитив №2 размещается остаток кредитных средств покупателя. Это разница между частью кредитных средств, размещенных на Аккредитив №1 (если применимо) и общим размером кредита клиента.

Пример расчётов по сделке 1.

Стоимость объекта – 10 000 000 руб.2. Первоначальный взнос покупателя – 3 000 000 руб.3. Размер кредита покупателя – 7 000 000 руб.4.

Задолженность продавца банку – 6 000 000 руб.5. Аккредитив 1: размещается сумма первоначального взноса – 3 000 000 и 3 000 000 рублей кредитных средств, итого 6 000 000 рублей для погашения остатка ссудной задолженности в другом банке – первоначальном кредиторе. 6. Аккредитив 2: размещается остаток кредитных средств покупателя – 4 000 000 рублей, остаток стоимости объекта недвижимости.

В сделке участвуют две стороны: покупатель и продавец, а также два банка: банк продавца и банк покупателя. Сделка не самая простая, у неё есть ряд ограничений. Сложности и возможные нюансы Одним из главных условий успешного проведения сделки является грамотное и своевременное оформление документов.

Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

Преимущества и недостатки сделки Главное преимущество сделки – возможность купить квартиру по более низкой стоимости.

Продавец выставляет ипотечную квартиру на продажу в случае срочной необходимости в деньгах либо проблемами с выплатами кредита. Поэтому квартира идёт с дисконтом по сравнению с остальными квартирами на рынке. Недостатком такой сделки является её сложность и растянутость во времени.

2021

Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой? Случаи простые и сложные

  1. 23.7.2019
  2. 58780

Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков.

Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога. Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих.

Так вот, все они могут оказаться залоговыми.

И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры.

Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой». Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя).

Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения).

Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.

Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит.

Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком.

Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог. Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.

Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку».

Скидка может быть, если размер непогашенного остатка по ипотеке большой – больше 2 миллионов, или квартира «сложная» – была куплена с использованием маткапитала, или у владельца большая просрочка по кредиту и дело может дойти до суда. В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%.

Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.

Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми».

Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка. Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог.

Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность.

Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится.

За счёт аванса, полученного от покупателя, продавец гасит остатки своего долга перед банком, залог снимается и сделка проходит по обычной схеме. Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.

Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке.
Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.

Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку.

Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку. Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит.

То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец. Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.

Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя.

Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг.

После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку.

Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос. Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки.

Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен.

А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого. Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.

Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру. Точно также квартира, находящаяся в залоге у ВТБ, покупается на средства кредита, полученные именно в ВТБ.

С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки. Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Недавний случай – в Екатеринбурге Сбербанк выдал кредит молодому человеку на покупку залоговой квартиры, принадлежащей его сестре.

Обычно банки не любят сделок между родственниками, и этот клиент даже успел получить отказы в других банках. А со Сбербанком всё получилось. Причём, в сделке были и другие сложные моменты.

История такая: девушка купила квартиру за 2,6 миллиона в ипотеку и сделала в ней хороший ремонт. Потом она получила предложение работы и уехала «на севера». Остаток долга по ипотеке на тот момент был 2 миллиона.

Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери. Брат заплатил 600 тысяч, и на 2 миллиона получил ипотеку от Сбербанка.

Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке.

Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки.

Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком. Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.

Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры.

Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.

Следует обратить внимание на такой момент.

На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту. То есть продавец становится поручителем покупателя. Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк.

Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка. Некоторое время квартира находится под двойным залогом. Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается.

После чего происходит регистрация сделки.

По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени.

Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит.

Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры.

А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр. Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации.

Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк. Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто.

Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц.

Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк. Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры.

Александр Рыбин специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК. Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают. Покупатель не готов ждать лишний месяц.

Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы.

Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК.

Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ.

Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ. В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка.

Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных.

Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом. Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д.

Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель. Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась.

Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца. Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в на сайте ФССП России. Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет.

Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту.

Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об , продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии. Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему.

Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны. Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго.

Это сильно увеличивает риски покупателя. Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается.

Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.

Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца.

То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры. Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога.

Либо залог продавца снимается через суд.

Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя. Людмила Плотникова директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Случай из практики. Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка.

Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию.

И тут Росреестр приостанавливает сделку. Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры. И этот залог не снят. Покупатель отказывается гасить ещё один долг продавца.

Сделка на грани срыва. Дело дошло до Комиссии по этике УПН. В результате агентство недвижимости, которое вело эту сделку и представляло интересы покупателя, помогло взыскать с нерадивого продавца деньги и проконтролировало, чтобы долг по второму кредиту был продавцом закрыт.

Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире. Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности. Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» Поэтому покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита.

Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем сертификата на материнский капитал.

Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом. Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» Сделка с такой квартирой занимает очень много времени. За счёт средств покупателя гасится долг по ипотеке, потом надо ждать снятия залога, далее идёт процедура наделения детей долями, затем ждём приказ органов опеки с разрешением на продажу.

Всё это длится недели, а то и месяцы. За это время продавец может передумать. В результате покупатель, отдавший свои деньги на погашение чужого долга, ничего не получит.

Возвращать свои деньги ему придётся через суд. Раз сделка рисковая, покупатели, как правило, требуют скидку.