Купил квартмру там оказались прописан несовершеннолетние дети


Особенности покупки квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребёнок


Нередко при продаже жилья граждане не считают обязательным выписывать членов своей семьи, не достигших восемнадцатилетнего возраста. Однако это скрывает в себе потенциальные риски для покупателя. Алгоритм такой сделки должен ориентироваться на ряд специфических нюансов, ведь права детей особо охраняются законодательством РФ.СодержаниеЖилищный и Гражданский кодексы предусматривают разработку мер для защиты жилищных и имущественных интересов ребёнка.

С этой целью существует ряд норм, в их числе:

  1. статья 60 СК РФ — имущество несовершеннолетнего (подопечного);
  2. статьи 26, 28, 37 ГК РФ — права несовершеннолетнего;
  3. статья 20 ГК РФ — место жительства ребёнка;
  4. статья 27 ГК РФ — эмансипация;
  5. статьи 130, 131, 292 ГК РФ — переход прав на недвижимость;
  6. статья 70 ЖК РФ — прописка ребёнка;
  7. статьи 19–20 Закона об опеке.

Существенную роль играют нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ о регистрации неправоспособного жильца в квартире, приобретённой на средства с сертификата «Материнский капитал», что предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 04.12.2009 №994.Несмотря на то что благополучие ребёнка зависит от его родителей и находится в сфере их ответственности, переезд несовершеннолетнего затрагивает интересы покупателя и может повлиять на исход сделки. Главная проблема, которая просматривается в этой связи, — компромисс между имущественными интересами прописанного в квартире ребёнка и притязаниями покупателя на беспрепятственное пользование жильём.Покупка квартиры с прописанным в ней ребёнком таит в себе следующие потенциальные риски:

  • Ухудшение условий жизни ребёнка в новом помещении, что повлечёт отказ органов опеки в одобрении сделки и потребует возврата прежней квартиры.
  • Технические проблемы оформления документации, которые не позволят сделке пройти регистрацию в Росреестре.
  • Намеренную недобросовестность законных представителей, которые после сделки откажутся от выписки ребёнка.

Самый неприятный для нового собственника момент в том, что деньги по сделке уже уплачены. Расторжение договора купли-продажи (ДКП) повлечёт реституцию — потребуется привести имущественное состояние сторон к тому, которое существовало до сделки.

Соответственно, квартира продавцу с детьми будет возвращена сразу же.

Вопрос о возврате денег будет зависеть от добросовестности контрагента. Если продавец официально, в присутствии суда заявит, что денег у него нет, то от него будут затребованы ежемесячные выплаты, которые затянут возврат вложенных в жильё средств на долгие годы.В моей практике нередко встречались случаи безответственного отношения к приобретению квартиры с прописанным в ней ребёнком. Последствия этого оказывались самыми неприглядными.

Нередко законные представители отказывались впоследствии выписать малыша или подростка, а новому владельцу квартиры приходилось оспаривать сделку в суде, а иногда и дожидаться совершеннолетия нежелательного жильца.Лучший вариант выхода из ситуации — попросить продавца выписать ребёнка вместе с матерью до проведения сделки.

Возможно, у матери малыша, у его отца или бабушек с дедушками имеется жилплощадь.

Если такой способ не подходит, в условиях договора купли-продажи нужно особое внимание уделить обязанности выписки и ответственности за несоблюдение сроков.

Выписка после заключения договора без согласия матери может проводиться только через суд.Оформление выписки продавца с ребёнком регистрируется в домовой или поквартирной книгеДо 14 лет дети могут распоряжаться только принадлежащими им, подаренными вещами, да и то в ограниченном формате — не имея законных прав даже на продажу личной вещи.

Что касается более крупных имущественных сделок, например с недвижимостью, они не приобретают ещё никакой правоспособности. Соответственно, от них ничего не зависит, а закон достаточно строго относится к тому, чтобы ребёнка не выписали «в никуда». Такого жильца можно будет выписать только из одной квартиры в другую, причём с улучшением условий или в равноценную.
Такого жильца можно будет выписать только из одной квартиры в другую, причём с улучшением условий или в равноценную.

Приобретать жильё, допускающее намеренное ухудшение жизни малыша, категорически недопустимо.Законными представителями детей до 14 лет являются родители, усыновители и опекуны. В этом возрасте дети должны проживать и быть прописанными только с матерью. А выписываться — только с её согласия.

Прописка по месту жительства отца или опекуна допустима только в следующих случаях:

  1. при её отсутствии;
  2. после лишения её родительских прав.
  3. с согласия матери;

По достижении 14 лет подросток уже имеет частичную дееспособность, так как получает паспорт гражданина РФ с пропиской по месту жительства.

Он ещё не может быть выписан «в никуда», как и ребёнок более младшего возраста. Но здесь уже допускается его проживание отдельно от родителей.

Например, его можно прописать у бабушки с дедушкой.С 14 лет ребёнок может быть прописан у бабушки с дедушкой без родителейА если он получил официально признанную эмансипацию (по нормам статьи 27 ГК РФ), он может проживать в общежитии или на съёмной квартире, где допускается прописка. Это существенное преимущество для покупателя, который приобретает квартиру с проживающими в ней детьми указанного возраста.Однако при смене жилой площади возникает вопрос о том, чтобы новое помещение, которое будет приобретаться для постоянного пользования, отвечало интересам ребёнка.
Это существенное преимущество для покупателя, который приобретает квартиру с проживающими в ней детьми указанного возраста.Однако при смене жилой площади возникает вопрос о том, чтобы новое помещение, которое будет приобретаться для постоянного пользования, отвечало интересам ребёнка.

Например, если малыш может иметь спальное место в комнате родителей, то для подростка установлены требования к отдельной комнате.

Эти и иные улучшения желательны, но ограничиваются рамками финансовых возможностей.Если сам подросток не является собственником всей квартиры или доли в ней, на процедуру оформления договора он практически не влияет и не участвует в ней.Если несовершеннолетний является собственником жилья, процедура проведения сделки усложняется и зависит от его возраста. В любом случае на сделку распространяются базовые требования:

  • ДКП обязательно удостоверяется нотариально (ст. 163 ГК РФ).
  • Ответственными лицами при заключении сделки являются законные представители. Уполномоченные представители могут привлекаться только по доверенности от законных представителей.
  • Органы опеки и попечительства обязательно предоставляют разрешение на продажу, без которого сделка считается незаконной и не подлежит регистрации в Росреестре (ст. 20, 21 ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве»).
Рекомендуем прочесть:  Подавать на развод в суд какой суд

Когда собственник ещё не получил гражданский паспорт и не достиг 14 лет, в его интересах действуют законные представители. Они самостоятельно или с помощью риелтора организовывают просмотры объекта, подают объявления для поиска покупателей и назначают приемлемую цену.

Заключение и регистрация договора тоже проводятся ими.При условии получения юным собственником гражданского паспорта — от 14 лет до совершеннолетия или эмансипации — он может участвовать в сделке сам.
Тогда процедура проводится по следующим правилам:

  • В предмет договора вносятся сведения о собственнике, а не о законном представителе, который действует в его интересах, и указываются его паспортные данные.
  • Законный представитель присутствует при заключении договора и рядом с подписью юного собственника ставит своё резюме, в котором указывается гарантия правоспособности подписи несовершеннолетнего.
  • То же происходит при передаче документации на регистрацию сделки: рядом с подписью несовершеннолетнего ставится удостоверительная подпись уполномоченного взрослого. Она вносится формулировкой: «подпись Продавца (Ф. И. О.) удостоверяю».
  • Несовершеннолетний продавец участвует в поиске покупателя, показах объекта и полностью информируется взрослыми о целях продажи жилья. Если он не желает продавать свою квартиру или долю, то заставлять его провести сделку недопустимо.
  • При составлении ДКП юный собственник вносится в договор как его сторона — он выступает продавцом.
  • Подросток самостоятельно подписывает договор и другую документацию по сделке.

Собственник, получивший паспорт, вправе выражать своё отношение к купле-продаже квартиры, даже если ему не исполнилось 18 летОдобрение сделки органами опеки и попечительства нужно для того, чтобы соблюдались интересы ребёнка. Законные представители должны обосновать перед опекой, что действуют, руководствуясь интересами несовершеннолетнего, и распоряжаются недвижимостью так, как будет лучше для ребёнка — владельца квартиры или доли.

Перед заключением сделки они получают от органов опеки разрешение на её проведение, а после отчитываются о вырученных за квартиру средствах. Особенно пристрастно к такой ситуации относятся, когда несовершеннолетний находится на попечении, а попечитель не является владельцем квартиры (жильё принадлежит подростку).Органы опеки и попечительства обращают особое внимание на финансовую сторону вопроса.

Особенно пристрастно к такой ситуации относятся, когда несовершеннолетний находится на попечении, а попечитель не является владельцем квартиры (жильё принадлежит подростку).Органы опеки и попечительства обращают особое внимание на финансовую сторону вопроса.

Они не идут навстречу сделкам купли-продажи, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма, полученная по сделке.Однако по некоторым отзывам всё не так просто, и иногда опека не даёт разрешение на продажу единственного жилья, оформленного на детей, если у родителей нет другой жилой недвижимости.В этом случае покупателю следует быть настороже, ведь от добросовестности законного представителя ребёнка зависит весь успех сделки.

А малейшее нарушение требований органов опеки поставит продажу квартиры под удар.Если дети не выписаны из квартиры, меняются условия и алгоритм проведения сделки купли-продажи. В дело вступают новые существенные обстоятельства, которые нельзя оставлять без внимания.Выявить наличие жильца, не достигшего 18 лет и прописанного на приобретаемой жилплощади, можно следующим образом:

  1. проверив запись в поквартирной книге;
  2. получив выписку из поквартирной книги.
  3. со слов продавца:

В этом документе указываются фамилия, имя, отчество и дата рождения зарегистрированных лиц. Остаётся только посчитать, сколько сейчас жильцам лет.Если в квартире, представленной к купле-продаже, прописан несовершеннолетний, нужно задать собственнику следующие вопросы:

  1. есть ли у матери или отца ребёнка принадлежащая им жилая недвижимость;
  2. если нет — какая жилплощадь у бабушек и дедушек;
  3. какие гарантии может дать продавец, что дети будут выписаны.
  4. можно ли выписать детей до начала проведения сделки на другую жилплощадь;
  5. если нельзя — по какой причине;

От полученных ответов зависит алгоритм проведения сделки и её целесообразность.

Если вразумительных ответов собственник дать не может, от объекта лучше всего отказаться, пока не возникли проблемы с выпиской несовершеннолетних граждан.Я лично считаю, что если ребёнок не является собственником, то лучше всего ему выписаться вместе с матерью из квартиры, которая предлагается для продажи. Это избавит обе стороны от лишней бумажной волокиты и прочих подозрений и неприятностей.

Так будет спокойнее всем участникам. Есть и ещё одно преимущество предварительной выписки — большее число потенциальных покупателей, так как наличие детей может отпугнуть существенную часть людей, избегающих рисков.Для заключения договора собственник квартиры представляет стандартный пакет документации, в который входят:

  1. технический план квартиры;
  2. то же — если супруги развелись менее 3 лет назад, а раздела имущества не было;
  3. правоудостоверяющий документ;
  4. от совладельцев долевой собственности — согласия на сделку с отказом от преимущественного права покупки.
  5. выписка из поквартирной книги;
  6. кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста;
  7. разрешение от органов опеки и попечительства (когда несовершеннолетний является собственником);
  8. решение суда о разделе имущества при разводе продавца с супругом, если был раздел имущества;
  9. если продавец состоит в законном браке, в котором приобреталась квартира, — согласие супруга на сделку;
  10. правоустанавливающий документ;
  11. если продавец получил квартиру в наследство — отказ от права на квартиру от других сонаследников (по их числу);

В вопросе разрешения от органов опеки часто возникает ошибка, которую допускают даже специалисты, наделённые юридическими полномочиями.

Иногда они неправомерно требуют разрешение тогда, когда ребёнок лишь прописан и не владеет жилплощадью.

Это в корне неверно: в статье 21 ФЗ № 48 такое указание дано лишь относительно несовершеннолетних собственников, от имени которых происходит сделка.

На остальных недееспособных граждан такие нормы не распространяются.Продажа квартиры оформляется гражданско-правовым договором. Он составляется сторонами сделки. Если несовершеннолетний не является собственником объекта или его доли, то в предмет договора сведения о нём не вносятся, так же как и в другие положения.Договор купли-продажи в целом составляется по стандартной формеЯ настоятельно рекомендую внести в положения ДКП дополнительные условия выписки матери с ребёнком, что даст существенную гарантию покупателю недвижимости.

Если несовершеннолетний не является собственником объекта или его доли, то в предмет договора сведения о нём не вносятся, так же как и в другие положения.Договор купли-продажи в целом составляется по стандартной формеЯ настоятельно рекомендую внести в положения ДКП дополнительные условия выписки матери с ребёнком, что даст существенную гарантию покупателю недвижимости. Для этого можно сформулировать соответствующие пункты:

  1. в положении об ответственности сторон;
  2. в положении о причинах расторжения договора.

Кроме этого, допустимо установить штрафные санкции за нарушение данных условий.

Формулируя указанные пункты, лучше всего установить сроки выписки, чтобы при их нарушении новый владелец жилья смог обращаться в суд.

Если же такие сроки не указаны, просрочка выписки может констатироваться как факт нарушения только через год после составления документа. При заключении ДКП нужно предвидеть все риски и нюансы, за которыми может последовать отказ родителей выписаться самим и снять с регистрационного учёта своих детей.ДКП составляется в трёх экземплярах.

Дальше всё будет зависеть от того, нужно ли обращаться к нотариусу. Если несовершеннолетний является собственником, это обязательно, если он только прописан — по желанию.

Договор без нотариального удостоверения подписывается сторонами сделки, после чего регистрируется в Росреестре.В нотариальную контору обращаются по месту расположения недвижимости с полным пакетом документов. Договор распечатывается, но не подписывается. Процедура его подписания должна проходить в присутствии нотариуса.

Он удостоверится в том, что документ подписали надлежащие лица, являющиеся сторонами договора или представителями, действующими в их интересах. После этого он делает удостоверительную запись и ставит свою подпись, которую скрепляет печатью.Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетний, ДКП удостоверяется нотариусомПосле того как подписан договор, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре — в его информационный банк требуется внести сведения о переходе права собственности на квартиру.Для проведения процедуры стороны обращаются в многофункциональный центр (МФЦ) с пакетом документации, в который входят:

  1. ДКП в 3 экземплярах;
  2. доверенность, если документы подаёт поверенный.
  3. правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы;
  4. паспорта сторон;
  5. разрешение от органов опеки и попечительства (если несовершеннолетний — собственник);
  6. согласие супруга (если жильё нажито совместно);

Регистратор принимает пакет документации под расписку. Когда договор удостоверен нотариусом, регистрация бесплатна.

При самостоятельном подписании договора пошлина составляет 2000 руб. Срок регистрации зависит от условий:

  1. 3 рабочих дня — если участники сделки приходят вместе и подают нотариальный договор;
  2. месяц — когда покупатель и продавец подали документы каждый в своё время.
  3. 10 дней — если они приходят вместе, но договор не удостоверялся у нотариуса;

После регистрации выдаются удостоверенные экземпляры договоров для покупателя и продавца — по одному каждому.

Покупатель получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой удостоверено перешедшее к нему право собственности на недвижимость.Если после установленного договором периода мать с детьми остались прописанными на жилплощади нового хозяина, ему придётся убедить её выписаться, соблюдая условия договора.

При отказе или игнорировании предъявленной претензии потребуется обратиться в суд.Вначале нужно провести досудебную процедуру: официально потребовать выписаться вместе с ребёнком и уведомить, что в случае отказа дело будет передано в суд. Такая бумага составляется в форме претензии и должна быть передана контрагенту под роспись, что удостоверяется нотариусом.

Если получить подпись не удаётся, можно воспользоваться услугами почты. Для этого нужно:

  1. подойти в почтовое отделение;
  2. составить опись вложения;
  3. удостоверить на втором экземпляре идентичность вложения;
  4. отправить заказное письмо с уведомлением о получении.
  5. составить уведомительную претензию в двух экземплярах;

Уведомление о вручении заказного письма указывает на получение претензии ответчикомЕсли придётся обращаться в суд, документы, полученные в почтовом отделении, требуется приложить к исковому заявлению и внести в перечень приложений наряду с остальными бумагами.Перед подачей иска нужно попытаться уладить вопрос в досудебном порядке и получить разрешение органов опеки и попечительства на выписку ребёнка. Для этого новому собственнику жилья нужно обратиться с заявлением в данный орган с паспортом и пакетом документов:

  1. договором купли-продажи квартиры;
  2. заявлением на имя начальника территориального отделения опеки;
  3. выпиской из поквартирной книги.

Обращение в суд происходит посредством составления искового заявления, где истцом будет покупатель квартиры.

Ответчиком будет в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

  1. муж и жена — родители прописанного несовершеннолетнего.
  2. мать с ребёнком, не выписавшаяся из квартиры;
  3. продавец квартиры, из которой не выписали ребёнка;

Исковое заявление составляется по форме, соответствующей нормам статьи 131 ГПК РФ, и подаётся мировому судье по месту расположения недвижимости. Его текст состоит из следующих частей:

  1. осведомительной части;
  2. перечня приложений.
  3. «шапки»;
  4. просительной части;

В завершение ставится дата и подпись истца с расшифровкой фамилии.В «шапке» указывают адресацию мировому судье, ведущему дела на участке.

Ниже даются сведения об истце и ответчике с указанием Ф.

И. О. и адресов проживания.Осведомительная часть содержит все данные, связанные с обстоятельствами прописки несовершеннолетнего в приобретённой квартире. Здесь обязательно указывают на позицию родителей, которые не выписали его, что является нарушением права собственности покупателя. В просительной части излагается просьба о признании иска и разрешении на выписку матери с несовершеннолетним.Приложениями являются документы, поданные вместе с исковым заявлением согласно норме статьи 132 ГПК РФ.

В этот пакет должны войти все бумаги, подтверждающие:

  1. наличие прописки ответчика вместе с ребёнком на жилплощади истца;
  2. незаконность такой прописки.
  3. проведение купли-продажи и переход права на квартиру;

После того как будет рассмотрен иск и получено положительное решение в форме выписки, истец сможет выписать мать с ребёнком, незаконно зарегистрированных на его жилплощади. Если в удовлетворении иска будет отказано, можно обжаловать решение в областном или кассационном суде.Покупая квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним, покупатель рискует тем, что недобросовестный продавец откажется выписываться с проданной жилплощади. Так как детей недопустимо выписывать «в никуда», покупателю придётся вступать в судебные споры с продавцом.Юрист, автор статей на юридическую тематику.