Механизм работы эскроу счетов в долевом строительстве


Механизм работы эскроу счетов в долевом строительстве

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве


20 июля 20206,9 тыс. прочитали3,5 мин.10 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы6,9 тыс.

прочитали до концаЭто 65% от открывших публикацию3,5 минуты — среднее время чтенияОбъясняем простыми словами, что такое эскроу-счета, в каких банках их открывают, кто платит за обслуживание и как они помогают защитить деньги дольщиков.На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор .Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков.

Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2020 года.

Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2020 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов.

Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия.

Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано .Эскроу-счета регулируют два закона: — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  1. нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  2. банкротство застройщика.
  3. окончание срока депонирования;

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия.

При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

  1. быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
  2. на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
  3. застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен.

Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату.

Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц.

Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов.

Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты.

Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру.

Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.КомментарийДоход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее.

Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.С 1 июля 2020 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

  1. построить объект на 30%.
  2. продать 10% квартир;

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки.

Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.

Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве

» Рынок долевого строительства скоро изменится до неузнаваемости. Вводится необходимость обязательно использовать в схеме продаж эскроу-счета. Подобный механизм полностью меняет концепцию долевого строительства и однозначно повлияет на стоимость строящегося жилья.

Узнаем, эскроу-счета — что это простыми словами, когда введут обязательное использование счетов, и как теперь будет организована работу по возведению объектов недвижимости на основании .Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века.

Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов. Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве.

30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ.Схема долевого строительства выглядела так:

  • Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
  • Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.
  • На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
  • Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.

Однако в подобных случаях для граждан, заключивших , существовали риски потери средств.

Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу. Причин ввода подобного ограничения множество:

  • Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
  • Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.
  • Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.

ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ. Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств.

Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется. Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером.

Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику.

Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан.

Однако есть и отличия:

  • Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.
  • Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
  • Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года.

Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника?

С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника?

1 июля 2020 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными. Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна.

Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

Перед тем, как открыть эскроу-счет, нужно совершить ряд действий:

  1. разработать и утвердить проектную документацию
  2. получить разрешение на возведение объекта.
  3. произвести бухгалтерский учет

И только после этого решать вопросы, касающиеся непосредственно эскроу-счетов.После получения разрешения, девелопер выбирает банки, в которых в дальнейшем инициируется открытие эскроу-счетов. Выбрать можно не любую финансовую организацию, а только уполномоченные учреждения, получившие аккредитацию на государственном уровне.

Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие.Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций.

В него попали такие известные финорганизации, как:

  1. Россельхозбанк
  2. Сбербанк
  3. ВТБ
  4. Альфа-банк.

Далее публикуется информация о финансовых организациях, с которыми сотрудничает застройщик.

Она предназначена для физических лиц, которые планируют принять участие в долевом строительстве.

Особое внимание следует уделить вознаграждению эскроу-агента.

Оплата не производится за счет денег, расположенных на счете.

Об этом сообщает статья 926.2 ГК РФ. Вознаграждение производится отдельно, причем обязательство считается солидарным — то есть выплата производится одновременно за счет застройщика и дольщика.

Сколько стоит обслуживание стоит уточнять заранее. Отношения между сторонами регулируются соглашением, в роли которого выступает договор условного депонирования.

Он похож на договор номинального счета, вернее, является его разновидностью.

Образец можно найти здесь. Сторонами соглашения выступают:

  • Депонент — физическое лицо, выступающее в качестве дольщика в строительстве. Вносит средства.
  • Бенефициар — застройщик, получающий деньги после окончания работ и согласования объекта.
  • Эскроу-агент — финансовая организация, открывающая банковский счет.

Особенности и характеристика договора условного депонирования даны в статье 926.1 ГК РФ.

Документ заверяется у нотариуса. Срок его действия — не более 5 лет. Возмещение затрат девелопера из расположенных на счетах денег не производится.

Возводить дом придется на собственные средства, либо воспользоваться правом на кредитование в банке.

Проектное финансирование предоставляется для надежных строительных компаний на определенных условиях, среди которых:

  • Компания должна для получения средств от банка ввести в эксплуатацию не менее 10000 кв. м.
  • Опыт работы фирмы в качестве застройщика — 3 года.
  • При возведении доля используемых собственных средств не может быть меньше 20%.

Чтобы подтвердить соответствие, застройщик представляет определенные документы. Стоит учесть, что банки могут вводить и дополнительные условия.

Использование заемных средств доступно девелоперам не на безвозмездной основе.

Придется выплачивать проценты. Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит.На банковский счет дольщик вносит деньги, оплачивая будущую квартиру. Цена определяется договором между покупателем недвижимости и застройщиком. Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека.

Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека. Хранятся деньги на счету до момента завершения строительства. Раскрытие банковского эскроу-счета производится после того, как комиссия оценит состояние объекта и апартаменты перейдут к покупателю.

И только после этого работа застройщика компенсируется из средств дольщиков, перечисленных в банк для покупки квартиры.Помимо обязательного использования эскроу-счетов, приняты и другие нововведения, призванные урегулировать ситуацию на рынке долевого строительства. Реформа также предусматривает следующие новые правила:

  • Получить разрешение на возведения объекта стало сложнее. Теперь нужно указать затраты по каждой позиции строительства. А также обосновать, почему требуется именно обозначенная сумма. Пример: если указано, что 10% пойдет на административные расходы, нужно четко указать, почему целесообразно выделить именно эту сумму.
  • Нормативы взносов в компенсационные фонды возросли. Как и минимальный размер страхового покрытия.
  • Уставной капитал фирмы-застройщика увеличивается. Причем есть еще одна особенность. Он должен быть фактически оплачен.
  • Запрет на использование одного разрешения при возведении нескольких домов. Для каждой новостройки нужно оформлять отдельный документ. Исключение сделано только для комплексных застроек, базирующихся в пределах квартала.

Фирмы, работающие в сфере строительстве, должны учитывать указанные изменения, если планируют возводить новый объект недвижимости.Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.

Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства?

Гражданское право действительно предусматривает страхование.

Его производит специальное агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость.

К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы. Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.Их куда больше, чем плюсов.

Самый очевидный — рост цен на жилье. Если раньше застройщики предлагали скидки при участии в долевом строительстве, с 1 июля подобная мера теряет смысл.

Ведь компания получит деньги только после окончания строительных работ.Для юридических лиц, работающих в сфере строительства, невыгодны эскроу-счета и по другой причине. Придется брать кредит в банке, если собственных средств для возведения здания не хватает. Соответственно, расходы фирм возрастут из-за необходимости выплачивать проценты.Для дольщиков также припасено несколько неприятных сюрпризов:

  • Если у вложившегося физического лица возникают долги по исполнительным документам, приставы могут принудительно взыскать деньги с эскроу счета. Гражданин признается не выполнившим обязательства по договору долевого участия и лишается возможности приобретения нового жилья.
  • станет сложнее.
  • Внедрение новой системы расчетов снимает с застройщиков обязательство предоставлять иное обеспечение сделки. А насколько надежен новый вид обеспечения пока неизвестно — банки тоже могут закрываться.

Есть еще один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков.

Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена. В ДДУ указана стоимость объекта. И увеличиться или уменьшиться она не может.

То есть защита от инфляции, в качестве которой выступает целевая проектная эмиссия не предусмотрена. Так что стороны вполне могут потерять определенные суммы.Само понятие долевого строительства меняется. Улучшиться или ухудшится ситуация на рынке недвижимости — покажет время.Поступившие от дольщика средств банк блокирует.

И по факту, кроме судебных приставов, снимать деньги никто не вправе. Однако закон предусматривает случаи, когда стороны смогут получить средства.Ввод средств напрямую связан с расторжением договора долевого участия. Получить деньги дольщик может:

  • Если девелопер отказывается завершать строительство.
  • Если решение суда аннулирует соглашение.
  • Самостоятельно расторгнув договор по основаниям, перечисленным в 15 статье ФЗ №214-ФЗ.
  • При расторжении контракта по соглашению сторон.
  • При превышении срока депонирования — если застройщик просрочил сдачу объекта на срок, превышающий указанный в ДДУ.

Дольщик также может реализовать незавершенный объект — совершить уступку прав требования по ДДУ.

Как работает подобная схема? При продаже квартиры средства фактически остаются на счету, однако новый дольщик компенсирует внесенную сумму прежнему частнику строительства.Всю сумму девелопер истребовать до окончания строительства не может.

Однако разрешается изыскать 10% от внесенной на счет суммы при получении особого разрешения от государства. При оформлении последнего застройщик обязан указать причины снятия. А банк в свою очередь — проверить использование выданных денег по целевому назначению.Закон предусматривает исключения: некоторые фирмы могут обойтись без счетов эскроу.

Послабления связаны с постепенным внедрением нового механизма сотрудничества застройщика и дольщика.Критерии перехода подразумевают, что некоторое время применяются два способа взаимодействия — через эскроу-счета и минуя их. Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов.
Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов. Специальный режим, исключающий необходимость использовать номинальные счета, предусмотрен для:

  • Проблемных объектов, включенных в . Проект строительства должен быть выполнен не менее, чем на 6%.
  • Девелоперов, осуществляющих строительство в рамках проекта муниципальных властей, либо комплексного освоения территорий. При условии что дом завершен на 15%.
  • Застройщиков, которые строят иные здания и выполнили строительные работы на 30% или более.

Система сотрудничества с дольщиками в указанных случаях остается прежней, что значит, что эскроу-счета открывать не нужно.

Применение новых положений ФЗ №214-ФЗ, когда необязательно привлекать банк при заключении договоров с дольщиками, на рассмотренные строительные компании не распространяются.Какие недостатки у эскроу-счета есть и можно ли их обойти? Ответ на эти и другие вопросы Вы можете получить бесплато у нашего юриста-консультанта, заполнив форму ниже.

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Льготная ипотека для семей с детьми — опция для молодых семей, доступная с 2018 Расписка при получении денег при покупке квартиры — специальная бумага, подтверждающая факт предоставления определенной Не стоит говорить о том, что купля-продажа недвижимости – это большой риск, причем рискуют Несмотря на то, что государство упростило процедуру приватизации, многие россияне до сих пор проживают Даже в 2020 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, На практике независимая экспертиза квартиры после залива повышает шансы на получение компенсации.

По сути,

Как работают счета эскроу: инструкция для покупателей новостроек

Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек Фото: VGstockstudio/shutterstock С 1 июля прошлого — 2020 — года российские . Реформа строительной отрасли направлена на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек. С 1 июля 2020 года деньги дольщиков в аккредитованных банках, а не поступают напрямую застройщику. Строительство объекта ведется за счет банковского проектного финансирования.

Согласно механизму, деньги за купленную квартиру в новостройке вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и находятся там до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства объекта покупатель может вернуть внесенную на эскроу-счет сумму. Механизм исключает ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость жилья, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Фото: hodim/shutterstock Покупатель квартиры в новостройке может оформить ипотеку с использованием счета эскроу. Это можно сделать как в том банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия. В последнем случае эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации.

В обоих случаях заемщик будет иметь одинаковые условия обслуживания счета эскроу: комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. При этом если покупатель решит пользоваться услугами разных кредитных организаций, заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк. Согласно , сумма первоначального взноса по ипотеке может быть зачислена на эскроу-счет только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи жилищного кредита и зачисления всей суммы на специальный счет покупатель начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, так как за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не влияет. Фото: VPales/shutterstock Банки выдают девелоперам проектное финансирование на строительство многоквартирных жилых домов.

Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства дают девелоперу возможность снизить процент по кредиту.

Если после регистрации сделки покупатель решил отказаться от покупки оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги, происходит расторжение договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке.

Средства с эскроу-счета возвращаются банку, который предоставил кредит, а первоначальный взнос — покупателю. Если расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги с эскроу-счета должны быть возвращены покупателю.

Фото: Igor Kozhin/shutterstock Раньше покупатель терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по ипотеке. Теперь в случае возникновения у застройщика проблем покупатель получает обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решает дождаться решения о назначении другого девелопера для завершения строительства объекта, внесенные средства остаются на эскроу-счетах до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, отзывается лицензия, застройщик и участник долевого строительства должны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.

При этом средства граждан на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силуВнимание!

Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.

(в ред. Федерального от 01.07.2018 N 175-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции) 1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с настоящей статьи.3.

Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.5.

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).(в ред.

Федеральных законов от 27.06.2019 , от 13.07.2020 )(см. текст в предыдущей редакции)7.

Помимо предусмотренных Гражданским Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.(часть 7.1 введена Федеральным от 27.06.2019 N 151-ФЗ)8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором.

Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено настоящей статьи.(в ред.

Федеральных законов от 27.06.2019 , от 13.07.2020 )(см.

текст в предыдущей редакции)8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина — участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» запрос.
Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина — участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

запрос.

Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

.(часть 8.1 введена Федеральным от 13.07.2020 N 202-ФЗ)9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 , от 27.06.2019 )(см.

текст в предыдущей редакции)10.

В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ

«О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»

, другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном и настоящего Федерального закона.12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.(в ред.

Федерального от 25.12.2018 N 478-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) Открыть полный текст документа

Что такое эскроу-счета, и как они работают?

Разбираемся с нововведениями в секторе жилищного строительства С 1 июля 2020 года вступили поправки в законодательство о долевом строительстве, целью которых является защита прав дольщиков. На первый взгляд, всё довольно просто: дольщик не перечисляет деньги за строящееся жильё непосредственно застройщику, а вносит их на специальный эскроу-счёт.

На этом счёте деньги хранятся до того момента, пока строящийся дом не будет сдан в эксплуатацию. И только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Предполагается, что само строительство будет осуществляться за счёт проектного финансирования.Казалось бы, нововведения защищают дольщиков от недобросовестных строителей: если что-то пойдёт не так, то всегда есть возможность вернуть свои деньги.

Давайте разбираться, действительно ли это так.Отношения дольщиков и застройщиков регулируются Федеральным законом . Далее по тексту, если не оговорено иное, отсылки будут идти именно к этому закону.Первое, в чём нужно разобраться, является ли использование эскроу-счетов строго обязательным для застройщиков.

В ст. 3 п. 1.2 сказано, что не обязательно.

При желании строительная организация может привлекать средства дольщиков напрямую без посредников при условии обязательного отчисления средств в некий компенсационный фонд.

Звучит так, что в этот фонд попадёт лишь небольшая часть средств, и в случае банкротства застройщика участники долевого строительства смогут рассчитывать на компенсацию за счёт средств этого фонда. Компенсационный фонд должна формировать публично-правовая компания

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

(ст.

23.2) — структура, созданная Российской Федерацией. Теоретически, если застройщик не исполняет свои обязательства, то за счёт средств фонда дольщики могут получить возмещение.

Но для этого застройщик должен быть признан банкротом по решению арбитражного суда (см. ). Чтобы признать строительную организацию банкротом, может потребоваться длительное время, в некоторых случаях — несколько лет. Однако получение возмещения за недостроенное жильё не единственный вариант развития событий.

Есть варианты, когда недострой будут достраивать.

Для уточнения деталей смотрите ФЗ «О публично-правовой компании.». Что же из себя представляют эскроу-счета?

На первый взгляд может показаться, что это «общий котёл», в котором аккумулируются средства дольщиков. На самом деле для каждого дольщика заводится отдельный эскроу-счёт, на котором хранятся средства до завершения строительства.

Для получения более детальной информации об этом виде спецсчетов стоит обратиться к Гражданскому Кодексу, ст. 860.7–860.10.Приятной особенностью эскроу является то, что он неприкосновенен. Единственные операции, доступные с этим спецсчётом, — открытие и закрытие.

Банк не может использовать средства на эскроу или получать какое-либо вознаграждение за ведение такого счёта.

Проценты также не начисляются. Фактически внесение денег на такой счёт равносильно хранению денег в банковскую ячейку.

Следует отметить право владельца эскроу-счёта закрыть его в любой момент и получить свои деньги — для этого нужно расторгнуть договор долевого участия в строительстве либо отказаться от него в одностороннем порядке. Однако договор долевого участия может содержать некоторые пункты, которые помешают это сделать.Хорошей защитой средств дольщиков от долгостроя являются сроки действия эскроу-счёта.

Они не могут превышать запланированный срок ввода в эксплуатацию более чем на шесть месяцев (см.

ст. 15.5). Если за это время застройщик не предоставил в банк документов, подтверждающих завершение строительства, то эскроу-счёт закрывается по истечении срока (), а дольщик получает назад свои деньги. С другой стороны, в Гражданском кодексе существует оговорка «если иное не предусмотрено договором эскроу».

То есть в договоре вполне может быть прописан пункт мелким шрифтом про автопролонгацию или что-то в этом роде. Внимательно читайте договор эскроу, когда будете его подписывать.Финансирование долевого строительства при помощи механизма эскроу-счетов — право, но не обязанность застройщика. Если застройщик выбирает механизм отчислений в компенсационный фонд, то положение дольщика не намного лучше, чем до внесения изменений в законодательство.Перед подписанием договора долевого строительства убедитесь, что вы понимаете, какой механизм использует застройщик — эскроу или взносы в компенсационный фонд.