Законность тройной аренды нежилых помещений


Законность тройной аренды нежилых помещений

Права арендатора и закон на тему мест общего пользования


Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем. Распределение обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное. Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест общего пользования.

Какое право имеет арендатор Основное право – пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам.

При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем.

Арендатором в этом случае выступает субарендатор. В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды. Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или до её окончания.

Условием будет служить полный расчёт с собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи. На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды.

Для этого он должен добросовестно исполнять условия договора аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения. Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее.

Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора. Закон на тему мест общего пользования Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов.

В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора. К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

  1. подвал и др.
  2. лестничная площадка;
  3. холл;
  4. крыша;
  5. коридор;
  6. лифт;

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300).

В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их обслуживание с арендатора снимается.

Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др. Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования. Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника.

Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования. Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции.

Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др. Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания.

Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ).

А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость.

Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию. Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную плату за будущие периоды.

Похожие статьи по теме Показать ещё

Гражданское законодательство

Анонсы 6 июля 2021 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. 16 июня 2021 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В НОМЕРЕ: Возможно ли сдать в аренду часть нежилого помещения (комнаты)?

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования, предъявляемые к договору аренды, предусмотрены гл. 34 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.

606 ГК РФ). Абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ перечисляет объекты договора аренды, общим признаком которых выступает способность не терять своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В данном перечне упомянуты здания и сооружения. О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано.
О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано. Однако следует иметь в виду следующее.

Президиум ВАС РФ, обращая внимание, что ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, указал, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться нормы ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г.

N 53). Относительно части помещения (части комнаты) можно отметить следующее. Часть помещения, во-первых, в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е.

является непотребляемой вещью; во-вторых, обладает определенными физическими характеристиками, позволяющими рассматривать ее в качестве недвижимой вещи (т.е. вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (ст.

130 ГК РФ)) и индивидуализировать ее по отношению к иной недвижимости (например, обозначением на экспликации к поэтажному плану); в-третьих, даже часть помещения может представлять экономический интерес, что говорит о возможности участия в гражданском обороте наряду с другими вещами также и части помещения, как самостоятельного объекта права.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что гражданское законодательство допускает заключение договора аренды части помещения.

Возможность передачи в аренду части помещения подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС СКО от 11 мая 2006 г.

N Ф08-1831/06, ФАС МО от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07, ФАС МО от 26 июля 2007 г. N КГ-А40/6697-07, ФАС ЦО от 10 ноября 2005 г.

N А14-14311-2004/549/32). Необходимо учитывать, что имущество может быть предметом договора аренды, только если оно индивидуализировано. Если имущество в договоре не обозначено таким образом, который позволяет определенно установить это имущество, то договор аренды является незаключенным в силу п.

3 ст. 607 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г.

N А56-40396/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04 октября 2006 г. N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г.

N Ф04-2869/2006(22599-А46-38)). Таким образом, часть помещения может быть объектом договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). Обращаем внимание, что договор аренды части помещения, как и договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.

2 ст. 651 ГК РФ). Грани Гаранта IV квартал 2008. Учредитель — ООО НПП «Гарант-Сервис». Главный редактор — Шер Л.Л. Адрес редакции: 119991, ГСП-1, Москва, Ленинские горы, д.1, стр.77, Центр информационных технологий МГУ.

© ООО «НПП «Гарант-Сервис», 2008.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д.

1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб.

3136), . Реклама на портале. Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду.

Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе. Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес. Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные. «ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения.

Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района.

В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует. Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов.

Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования. Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы.

В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов. В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов.

Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом. По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т.

д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются.

Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm. Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу.

В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group. Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке).

Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Аренда нежилых помещений: видимые сложности и подводные камни

Практически каждая фирма заключает договоры аренды помещений.

Несмотря на широкую распространенность таких договоров, вопросы по данной теме появляются постоянно. В этой статье мы напомним, где заранее «подстелить соломку»: расскажем о правовых основах отношений по аренде помещений, рассмотрим правила учета и налогообложения этих операций, расставим все точки над i в вопросе о коммунальных платежах, выясним, чем опасны договоры безвозмездного пользования, и другие нюансы.

Правовые основы Правовой режим договора аренды помещений прописан в §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ.

Правила ГК РФ об аренде зданий и сооружений применяются при аренде помещений потому, что хоть само помещение и не признается зданием (сооружением), но оно является частью этого здания (сооружения), а значит, должен применяться аналогичный правовой режим.

Согласно ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Заключение договора Заключать договор аренды здания или сооружения необходимо в письменной форме – путем составления одного документа, подписанного сторонами (таково требование ст.

651 ГК РФ). Такой документ следует составлять в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. Обратите внимание! Несоблюдение формы договора аренды помещения влечет его недействительность. При фактической передаче арендодателем помещения и принятии его арендатором в пользование в обязательном порядке должен составляться передаточный акт или иной документ о передаче, который подписывается сторонами договора аренды.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписании сторонами соответствующего документа о передаче (ст.

655 ГК РФ). Соответственно, если такой акт отсутствует, то сторонам будет сложно доказать, что фактически арендатор получил здание или сооружение (а равно – помещение) в пользование.

Хотя в редких случаях суд и при отсутствии передаточного акта может решить, что помещение передано в пользование (например, когда заключается новый договор аренды, а арендатор уже занимал спорное помещение по ранее действовавшему договору аренды). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Передаточный акт необходимо составлять также и при прекращении договора аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Пользование есть, договора нет А можно ли учитывать расходы по аренде помещения за то время, когда договор аренды еще не был заключен, но фактически арендные отношения существовали (помещение было фактически в пользовании арендатора)? Как всегда, чиновники против.

Свою позицию Минфин РФ обозначил еще в 2004 году, указав, что арендные платежи можно учитывать в расходах начиная с периода, в котором договор аренды вступил в законную силу (письмо от 26.10.2004 г. № 03-03-01-04/1/86). В письме от 09.11.2006 г. № 03-03-04/1/742 финансисты потребовали документально подтверждать расходы по аренде, в том числе арендатор обязан иметь договор аренды.

А вот ФАС Уральского округа встает на сторону налогоплательщиков, считая, что отсутствие договора аренды не влияет на право налогоплательщика учесть в расходах реально понесенные затраты (см., например, постановления от 18.03.2008 г.

№ Ф09-469/08-С2, от 03.09.2007 г. № Ф09-7069/07-С2). Часто фирма-арендатор начинает использовать помещение до заключения договора аренды, заключив предварительный договор. Но и этого чиновникам недостаточно.

О расходах при заключении предварительного договора аренды мы расскажем в разделе «Налогообложение». Сроки действия договора аренды и его государственная регистрация Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года (то есть на 1 год и больше), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.

2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53). Поскольку необходимость госрегистрации договора аренды помещения тесно связана со сроком действия данного договора, рассмотрим подробнее нюансы, касающиеся сроков действия договора. На практике можно встретить ситуации, когда дата подписания договора и дата, с которой договор начинает действовать, различаются.

Если дата подписания договора раньше, чем дата начала действия договора – проблем не возникнет. Срок действия договора в таком случае будет отсчитываться с даты, указанной в договоре как дата начала действия договора.

Соответственно, если, к примеру, 1 ноября 2009 г. был подписан договор аренды, дата начала действия которого – 1 декабря, а дата окончания – 15 ноября 2010 г., то такой договор будет считаться заключенным на срок менее года (т.е.

с 1 декабря 2009 г. по 15 ноября 2010 г), а значит госрегистрации такой договор не подлежит. Более сложная ситуация возникает, если стороны договора решат распространить действие договора на период, предшествовавший дате подписания договора (например, договор подписан 1 марта 2010 г., но в тексте договора указано, что он распространяется на отношения сторон по аренде помещения начиная с 1 февраля 2010 г.). Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В Информационном письме от 16.02.2001 г. № 59 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что из содержания п.

2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ. Поэтому для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Договор аренды помещения следует считать заключенным на срок, указанный в договоре.

Поскольку в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Еще один больной вопрос – учет расходов по договорам, заключенным на срок более года, но не прошедшим госрегистрацию.

Суды признают такие договоры незаключенными (см. Определение ВАС РФ от 08.04.2008 г.

№ 4459/08, постановление ФАС Уральского округа от 06.07.2009 г.

№ Ф09-4575/09-С6, постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2009 г. № Ф09-1363/09-С6). Однако при этом суды остаются на стороне налогоплательщиков, учитывающих расходы по незарегистрированным договорам (см.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г.

№ 59, Определение ВАС РФ от 14.08.2007 г.

№ 9982/07, постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2007 г. № Ф09-12242/06-С2 и рекомендации Научно-консультационного совета при ФАС Уральского округа от 20.09.2007 г., постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2008 г. № А56-19124/2007, постановление ФАС Московского округа от 20.11.2007 г.

№ КА-А40/11852-07). Ведь ст. 252 НК РФ позволяет налогоплательщику учитывать любые расходы, если они экономически обоснованы и документально подтверждены.

Если арендатор фактически пользуется помещением арендодателя (что подтверждается актом приемки-передачи помещения), несет затраты по оплате этого пользования (имеются соответствующие платежные документы), и при этом помещение используется в деятельности, направленной на получение дохода, то платежи за пользование помещением вполне можно признать соответствующими условиям ст. 252 НК РФ и учесть для целей налогообложения, поскольку НК РФ не связывает возможность учета арендных платежей в составе расходов с наличием государственной регистрации договора аренды. Но несмотря на арбитражную практику, проверяющие все же настаивают, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам аренды не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций (см.письма Минфина РФ от 12.07.2006 г.

№ 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 г. № 03-03-04/3/3, письмо ФНС РФ от 13.07.2005 г.

№ 02-1-07/66). При этом чиновники отмечали, что если на момент проведения налоговой проверки договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента такой регистрации. Поэтому лучше не пренебрегать государственной регистрацией долгосрочных договоров аренды помещений.

Во-первых, это позволит фирме избежать разногласий с проверяющими, а во-вторых, спасет от штрафов за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренных ст. 19.21 КоАП РФ. Согласно указанной статье несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц – от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

Что касается договоров аренды помещений, заключенных на неопределенный срок, то такие договоры в государственной регистрации не нуждаются, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат только договоры аренды здания (помещений), заключенные на срок не менее одного года.

Это подтвердил Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 г. № 59. Отметим, что если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Еще одна распространенная ситуация.

Стороны договора арен-ды не желают связываться с госрегистрацией договора, поэтому заключают его на срок менее года. Затем, по истечении срока договора у них возникает вопрос – что лучше, продлить существующий договор или заключить новый, чтобы проверяющие не сочли договор заключенным на срок более года? Согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г.

№ 59 при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п.

2 ст. 651 ГК РФ. Налоговики также не возражают против учета расходов по продленным договорам (см., например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 18.02.2008 г. № 20-12/015152.3). Аналогично думает и Минфин РФ (письмо от 14.04.2009 г.

№ 03-03-06/1/241). Так что продления краткосрочных договоров аренды можно не опасаться. Цена вопроса Договор аренды помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. Обратите внимание! При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п.

1 ст. 654 ГК РФ). Арендная плата может устанавливаться как за все помещение в целом, так и за единицу площади помещения (например, за 1 кв. м) или иной показатель его размера. В этом случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п.

3 ст. 654 ГК РФ). Ст. 614 ГК РФ определяет, что арендная плата может устанавливаться в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. То есть если у арендатора нет денег на внесение арендной платы, можно договориться с арендодателем о другой форме рас­четов. Главное – отразить это в договоре или допсоглашении к договору.

По общему правилу, установленному п. 3 ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если же стороны договора аренды желают иметь возможность пересматривать размер арендной платы чаще, чем один раз в год, им следует закрепить соответствующую оговорку в договоре аренды (например, указать, что размер арендной платы может изменяться раз в квартал). Следует помнить, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г.

№ 59). При установлении размера арендной платы в иностранной валюте изменение курса валюты не означает изменения арендной платы. То есть колебания размера арендных платежей в связи с изменением курса валюты не считаются нарушением п. 3 ст. 614 ГК РФ и вполне законны.

Также не считаются изменением размера арендной платы случаи, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а предусмотрен только механизм ее расчета. Такие выводы сделал Президиум ВАС РФ в п.

11 Информационного письма от 11.01.2002 г.

№ 66. В договоре аренды во избежание взаимных недоразумений следует указать также порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Ведь в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.

1 ст. 614 ГК РФ). И если взгляды сторон договора на то, как обычно уплачиваются арендные платежи, разойдутся, спор имеет все шансы завершиться только в суде. ГК РФ подстраховывает арендодателя от серьезных просрочек уплаты арендных платежей арендатором. Согласно п. 5 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. На практике полезно дополнительно включать в договор аренды условие о выплате арендатором неустойки за каждый день просрочки арендной платы. Что обязательно Согласно п. 3 ст.

607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому в договоре аренды помещения должен быть указан точный адрес, по которому расположен объект аренды, этаж, номер на поэтажном плане и прочая информация, позволяющая определенно установить объект аренды.

Зачастую в качестве неотъемлемой части договора аренды помещения выступает приложение к договору, в котором содержится поэтажный план здания с выделением на нем передаваемых в аренду помещений. Указывать в договоре аренды площадь арендуемого помещения желательно, а в случаях, когда без указания площади невозможно определенно установить объект аренды, – обязательно.

Например, такая ситуация возникнет в случае аренды части помещения – «кусочка» целого помещения, на котором будет организовано торговое место. В этом случае недостаточно будет указать в договоре аренды, что в аренду сдано «торговое место», необходимо указать площадь арендованной части помещения, а также ее местоположение. Обязательно прописывать в договоре площадь арендованного помещения также в случае, если арендная плата установлена за единицу площади (например, за 1 кв.

м), иначе условие о размере арендной платы будет считаться несогласованным, а сам договор – незаключенным (п.

1 ст. 654 ГК РФ). Согласно ст.

608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поэтому арендатору при заключении договора аренды следует убедиться в том, что арендодатель является собственником помещения (имеет свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект аренды) или управомочен сдавать его в аренду. С наличием права собственности у арендодателя тесно связан вопрос о возможности арендатора учитывать расходы по договору аренды. Чиновники уверены, что до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства.

А расходы по не заключенному в установленном порядке договору не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Суды, признавая в указанных случаях нарушение гражданского законодательства, в то же время признают право арендатора учитывать расходы по договору аренды и при отсутствии у арендодателя свидетельства о госрегистрации права собственности на объект аренды, если арендатор фактически использовал помещение и нес расходы по договору аренды. Арбитры указывают, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством.

Принимая во внимание то, что затраты учитываются при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, и НК РФ не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения (см.

постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2008 г.

№ А56-52896/2007, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 г. № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).

Права третьих лиц Согласно ст.

613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Поэтому гражданское законодательство обязывает арендодателя предупреждать арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков Однако арендатору проще до заключения договора удостовериться в том, что объект аренды свободен от прав третьих лиц.

Еще лучше – прописать в договоре условие о том, что арендодатель передает арендатору имущество, свободное от обременений. Субаренда Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанность по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если арендодатель не дал согласия на вышеперечисленные действия арендатора (обычно условие о том, что арендатор вправе осуществлять такие действия, прописывается в договоре аренды), то осуществлять их арендатор не вправе. Если арендодатель дал согласие на субаренду, но не оговорил ее предельного срока, то арендатору не нужно каждый раз при сдаче имущества в субаренду получать дополнительное разрешение арендодателя (это следует из п.

15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Субарендаторам помещений следует иметь в виду, что по общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае вправе заключить договор аренды на имущество, которым он пользовался по договору субаренды.

Иными словами, субарендатор будет напрямую арендовать имущество у арендодателя, то есть сам станет арендатором. Такой договор аренды будет действовать в пределах оставшегося срока субаренды.

Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Поэтому субарендатору перед заключением договора субаренды нужно убедиться в законности договора аренды (например, в наличии госрегистрации этого договора, если он заключен на срок не менее года, в том, что в договоре аренды надлежащим образом закреплено условие о размере арендной платы и указаны данные, позволяющие определенно установить объект аренды), а кроме того – в том, что арендодатель дал согласие на сдачу имущества в субаренду. Договор после договора По истечении срока, на который был заключен договор аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п.

1 ст. 621 ГК РФ). Разумеется, если арендатор нарушал условия договора аренды, например, несвоевременно вносил арендную плату или не выполнял иные условия, то он утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2009 г. № Ф09-2854/09-С6). При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. В договоре аренды можно оговорить, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Обратите внимание! П. 2 ст. 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому если какая-либо из сторон договора аренды желает прекратить арендные отношения, либо же желает продолжить их только на какой-то определенный срок, то подобной ситуации следует избегать: арендатор должен вовремя освобождать помещение, а арендодатель должен настаивать на освобождении помещения по истечении срока договора аренды, либо на пролонгации договора на определенных условиях.

Прекращение договора Договор аренды помещения, как и любой другой договор, может быть прекращен в связи с истечением срока договора, а также расторгнут по соглашению сторон в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 450 и п. 1 ст. 452 ГК РФ. Также договор аренды помещения может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (п.

2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Кроме того, ст. 619 и 620 ГК РФ установлены дополнительные, применяемые только при аренде, основания для расторжения договора по требованию одной из сторон.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Например, в качестве такого основания может быть указана однократная просрочка уплаты арендных платежей (это подтвердил Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 г. № 66). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию аренда-тора.

Обратите внимание, что по этим, дополнительным, основаниям, перечисленным в ст.

619 и 620 ГК РФ, расторжение договора производится по решению суда. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.