Залог земельного участка при долевом строительстве


Залог прав требования по дду


Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика требования участника долевого строительства нежилых помещений по основному долгу по договорам участия в долевом строительстве и неустойке за просрочку передачи строящихся объектов включены в реестр обеспеченных залогом требований кредиторов должника — застройщика, так как в силу ст. 13 ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

в отсутствие претендентов на получение статуса залогодержателя в отношении оконченных строительством нежилых офисных помещений первой очереди строительства, входивших в предмет договоров участия в долевом строительстве, требования дольщика по указанным договорам будут являться обеспеченными залогом нежилых помещений (входивших в предмет договоров) с момента регистрации застройщиком права собственности на них за собой. В отношении второй очереди строительства требования дольщика, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, считаются обеспеченными залогом всего не завершенного строительством объекта второй очереди строительства.

Также коллегия судей указала, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ни ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предусматривают такого основания прекращения права залога, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве, а следовательно, при банкротстве застройщика право залога у дольщика, вложившего средства в покупку будущих офисных помещений, не прекращается.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Суд, частично удовлетворяя требование общества о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере задолженности по договору об участии в долевом строительстве как обеспеченного залогом имущества должника, указал, что, поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 ГК РФ и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства.

Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ (ТРЕБОВАНИЯ) НА ПОЛУЧЕНИЕ ЖИЛОГО Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:При этом кредитным договором (договором займа) может быть, в частности, предусмотрено заключение заемщиком договоров личного страхования и страхования жилья или увеличение процентной ставки в случае незаключения указанных договоров.

Также может быть предусмотрено увеличение процентной ставки до государственной регистрации залога прав требований по договору участия в долевом строительстве либо ипотеки недвижимого имущества (п. 10 Правил N 1711). Статья 77.2.

Залог прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, приобретенных за счет кредитных или заемных средств 5.3.

В случае, если целью ипотечного жилищного кредита (займа) является приобретение земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства или ведения садоводства, гражданин вправе обратиться за предоставлением мер государственной поддержки после государственной регистрации в установленном порядке права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, возведенный на этом участке, и государственной регистрации ипотеки в отношении такого объекта, а в случаях, указанных в пунктах 1.1 — 1.5 части 5 настоящей статьи, — после государственной регистрации в установленном порядке права собственности гражданина (перехода доли в праве общей собственности) на соответствующий объект недвижимости и государственной регистрации ипотеки в отношении такого объекта или государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (соглашения (договора) об уступке прав требований по указанному договору) и государственной регистрации залога прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Залог земельного участка ДДУ

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Суд установил, что в рассматриваемом случае требования залоговых кредиторов, включенных в реестр, возникли в результате расторжения договоров долевого участия в строительстве и установления судебными актами за кредиторами залогового статуса в силу ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а не в результате заключения договоров залога.

По мнению суда, по смыслу ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указанные кредиторы не приобрели права кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как счел суд, исходя из прямого смысла норм пп. 2 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.10, п.

2 ст. 201.15.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», несмотря на расторжение договоров долевого участия в строительстве, для целей указанного Закона залоговые кредиторы признавались участниками строительства, имевшими денежное требование к застройщику. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Суд, частично удовлетворяя требование общества о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере задолженности по договору об участии в долевом строительстве как обеспеченного залогом имущества должника, указал, что, поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 ГК РФ и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Банкам в целях надлежащей защиты своих обязательств рекомендуется заключать договор о последующей ипотеке. При этом застройщики в целях исполнения требования законодательства включают следующее условие: согласие участников долевого строительства на последующий залог земельного участка включается в типовой текст договора участия в долевом строительстве.
При этом застройщики в целях исполнения требования законодательства включают следующее условие: согласие участников долевого строительства на последующий залог земельного участка включается в типовой текст договора участия в долевом строительстве.

При этом оригиналы договоров, в которых содержится согласие участников на последующий залог, находятся в Управлении Росреестра.

Следовательно, регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации договора последующей ипотеки .

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Всего в ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости перечислено более 50 оснований для приостановления кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость. К ним относятся как общие, с которыми может столкнуться практически любой заявитель, так и более узкие (например, для регистрации ипотеки, договоров долевого участия, кадастрового учета земельных участков и регистрации прав на них).

Согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения названной части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, предусмотрены особенности залога земельного участка по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2020 года, в случае, если договоры заключались до 1 июля 2020 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки

Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.

Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества. Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.

Ипотека в силу договора По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству.

Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен. Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. Ипотека в силу закона Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда: – жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке); – жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г.

N 117-ФЗ

«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке); – земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке); – при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке); – земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке); – в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке); – при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ); – ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

, далее – Закон о долевом строительстве); – при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве). Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях.

Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона. Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника). Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.

Государственная регистрация ипотеки Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст.

131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества.

Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.

Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников. Марина Лещенко, главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор.

Марина Лещенко, главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор.

08. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств застройщиком

В целях стимулирования должника, т.е. застройщика, к надлежащему исполнению обязательства, а также уменьшения размера возможных негативных последствий при ненадлежащем исполнении либо неисполнении застройщиком обязательства, последнее может быть обеспечено одним из способов, предусмотренных ст.329 ГК РФ, согласно п.1 которой способы обеспечения обязательств могут быть предусмотрены законами, включая ГК РФ, а также соглашением сторон.

До внесения изменений Федеральным законом № 218-ФЗ ст.12.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривала такие способы обеспечения исполнения обязательств, как залог и поручительство. Кроме того, законом была предусмотрена такая обеспечительная мера как страхование гражданской ответственности застройщика. Однако после внесения соответствующих изменений поручительство, а также страхование были исключены из Федерального закона № 214-ФЗ, предоставив застройщику право застраховать риск гражданской ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства (ст.15.6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Изменения не затронули такого способа обеспечения обязательства как залог, который согласно п.1 ст.334 ГК РФ представляет собой право его обладателя (залогодержателя) получить удовлетворение в счет обеспечиваемого обязательства должника из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. В рамках договора участия в долевом строительстве залог в соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ, ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ возникает в силу закона.

Вопрос о правовой природе залога уже на протяжении многих лет глубоко изучается учеными-юристами, мнения которых разделились в рамках двух направлений:

  1. залог – вещное право[1].
  2. залог – это обеспечительная сделка;

Интересный пример, позволяющий продемонстрировать практическую значимость данного вопроса, приводит Р.С. Бевзенко: лицо передало в ипотеку объект незавершенного строительства, однако к моменту обращения взыскания данный объект был введен в эксплуатацию. Решение вопроса о том, какова дальнейшая судьба данного объекта с учетом вышеприведенных позиций, будет следующим.

Во-первых, если полагать, что залог – это договор, в котором в качестве предмета указан именно объект незавершенного строительства, то залог прекращается в связи с гибелью вещи – предмета договора залога. Во-вторых, если под залогом понимать вещное право – «право на ценность вещи» – то в данном случае прекращение залога исключено, поскольку ценность предмета, приобретшего иную форму, сохранилась[2].

Последняя из вышеуказанных позиций содержится в п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90

«Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»

[3], согласно которому если предмет ипотеки – объект незавершенного строительства, то по окончании строительства ипотека сохраняет силу, а предмет трансформируется в уже построенное здание. Проблема двойственной природы залога наиболее ярко выражена при залоге будущей вещи, что имеет место при исполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве.

Так согласно п.2 ст.341 ГК РФ если в качестве предмета залога (залог в данном случае выступает как сделка, поскольку речь идет о предмете договора залога) выступает имущество, которое будет создано в будущем, то залог (здесь залог понимается как право требовать обращения взыскания) возникает с момента создания такого имущества, за исключением случая, если законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

В соответствии с ч.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве предмета залога, если залог возникает в силу прямого указания закона, могут выступать:

  1. земельный участок, находящийся в собственности застройщика либо право аренды или субаренды на него (возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве);
  2. объект незавершенного строительства (возникает с момента государственной регистрации застройщиком права собственности на такой объект);
  3. объект строительства – многоквартирный дом, а не объект долевого строительства по смыслу п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ (возникает с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).

Важно отметить, что в данной статье законодатель исключил из указанного перечня право безвозмездного пользования земельным участком, предусмотренное ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ, что фактически означает отсутствие обеспечения в случае если застройщику земельный участок принадлежит на указанном праве.

Системное толкование положений ч.ч.1 – 3 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ позволяет говорить о многомоментном возникновении права залога: первоначально с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а при обращении взыскания – после государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. А.С. Нарижний по данному вопросу поясняет, что в ч.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ идет речь не о возникновении права залога, а о так называемой «предварительной регистрационной записи» основная функция которой – обеспечение участнику долевого строительства «старшего залогового права»[4].

По отметке И.А. Базанова, исторически данный институт берет свое начало в Силезском уставе 1750 г. и предназначался для случая, когда по каким-либо причинам не могла быть совершена отметка о праве в ипотечной книге.

В таком случае заинтересованное лицо обращалось в регистрирующий орган, который вносил отметку в вотчинную книгу и вотчинное свидетельство.

Такая отметка позволяла сохранить приоритет права заинтересованного лица до момента возникновения самого права, отметка о котором впоследствии заносилась в ипотечную книгу[5].

Одна из особенностей залога как способа обеспечения обязательства по договору участия в долевом строительстве заключается в том, что все участники долевого строительства выступают по отношению к друг к другу как созалогодержатели, о чем говорит формулировка ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающая, что предметом залога является, в частности, многоквартирный дом, а не отдельное жилое или нежилое помещение, являющееся объектом долевого строительства в рамках конкретного договора участия в долевом строительстве. При этом залогом обеспечиваются обязательства застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве (ст.12.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ст.335.1 ГК РФ созалог возникает в том случае, если предмет залога находится у нескольких лиц, имеющих равные на него по старшинству права – так называемый горизонтальный залог, при котором в рамках долевого строительства, требования участников долевого строительства подлежат удовлетворению пропорционально долям участия в строительстве многоквартирного дома, иначе – сумме денежных средств, которые составляют цену конкретного договора участия в долевом строительстве, независимо от того, какой из договоров был заключен раньше[6]. Интересным представляется вопрос о прекращении залога при прекращении права аренды земельного участка, на котором застройщик осуществляет возведение объекта долевого строительства.

Сложность в определении момента прекращения залога по договору участия в долевом строительстве связано с тем, что залогодатель (собственник земельного участка) не вступает в правоотношение между застройщиком и участниками долевого строительства, поскольку залог возникает в силу закона.

В данном случае решение вопроса будет зависеть от того, какие нормы подлежат применению к данным правоотношениям. Согласно п.4 ст.334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК РФ о вещных правах. В части не урегулированной данными правилами и Федеральным законом от 16 июля 1998 г.

«Об ипотеке (залоге недвижимости)»[7] применению подлежат общие правила о залоге. В свою очередь, согласно ч.9 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ залог, возникающий в соответствии с данным Федеральным законом, регулируется положениями ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, предусмотренных в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Таким образом, залоговые правоотношения регулируются в следующем порядке: первоначально применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ, далее – нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», наконец положения ГК РФ.

Согласно ч.8.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ залог земельного участка, а также прав аренды (субаренды) земельного участка прекращается только после передачи всех объектов долевого строительства. Между тем Федеральный закон № 214-ФЗ, а также Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не учитывают случаи, когда застройщик не выполняет свои обязательства по договору участия в долевом строительстве.

По данному вопросу Верховный Суд РФ в Определении от 31 октября 2014 г.

№ 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13[8] отметил, что необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ: залог прекращается с прекращением заложенного права. Кроме того, как указал Верховный Суд РФ в Определении от 2 августа 2017 г. № 309-КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016[9] наличие в ЕГРП записи о залоге права аренды не должно препятствовать государственной регистрации прекращения права аренды.

Таким образом, залог как способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве возникает в силу прямого указания Федерального закона № 214-ФЗ. Системное толкование положений ч.ч.1 – 3 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ позволяет говорить о многомоментном возникновении права залога: первоначально с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а при обращении взыскания – после государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

По договору участия в долевом строительстве участники долевого строительства выступают как созалогодержатели, что означает, что в случае обращения взыскания на предмет залога, каждый из них получит возмещение пропорционально внесенным денежным средствам, а не в зависимости от того, с кем договор участия в долевом строительстве был заключен раньше.

Федеральный закон № 214-ФЗ, а также Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не учитывают случаи, когда застройщик не выполняет свои обязательства по договору участия в долевом строительстве. В данном случае, согласно позиции Верховного Суда РФ, залог прекращается с прекращением заложенного права, например, права аренды [1] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 240. [2] Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон.

2016. № 3. С. 27. [3] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90

«Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»

// Вестник ВАС РФ.

2005. № 4. [4] Нарижний А.С. Договор залога будущего недвижимого имущества // Закон. 2016. № 12. С. 166. [5] Базанов И.А.

Происхождение современной ипотеки. Новейшее течение в вотчинном праве в связи с современным строением народного хозяйства.

СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017). [6] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 274. [7] Федеральный закон от 16 июля 1998 г.

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ.

1998. № 29. Ст. 3400. [8] Определение Верховного Суда РФ от 31 октября 2014 г. № 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[9] Определение Верховного Суда РФ от 2 августа 2017 г. №309-КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 23.09.2017). Автор статьи: Егор Ефимов Юрист Общества защиты дольщиков.

Стаж с 2017 года. Эксперт в области долевого строительства и банкротства застройщиков. Инициатор первого коллективного иска к застройщику в России. Консультации и защита в суде интересов дольщика.